Andalucía — Licencia de vivienda turística

Andalucía ha consolidado entre 2024 y 2025 uno de los marcos regulatorios más exigentes de España para las viviendas de uso turístico (VUT). La combinación de una normativa autonómica renovada, una creciente autonomía municipal para limitar licencias y la entrada en vigor de obligaciones estatales de registro ha reconfigurado de forma sustancial las condiciones de acceso y operación en este segmento del mercado. Quienes tengan interés en operar una VUT en la comunidad deben consultar con la administración competente o con un profesional cualificado antes de iniciar cualquier trámite, dado el carácter dinámico y territorialmente diferenciado de la regulación vigente.

Marco normativo autonómico

La regulación del alojamiento vacacional en Andalucía tiene su origen en el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, que reconoció por primera vez las viviendas con fines turísticos como servicio turístico legalmente amparado bajo la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía. Ese texto ha sido sustancialmente modificado por el Decreto 31/2024, de 29 de enero, publicado en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) número 24, de 2 de febrero de 2024, y en vigor desde el 22 de febrero de 2024 (https://www.juntadeandalucia.es/boja/2024/24/50).

El Decreto 31/2024 introduce tres cambios estructurales de primer orden:

• Cambio de denominación legal: la expresión «viviendas con fines turísticos» queda sustituida en todo el ordenamiento autonómico por «viviendas de uso turístico» (VUT).
• Habilitación municipal: los ayuntamientos andaluces quedan expresamente facultados para fijar límites objetivos y proporcionados al número de licencias por edificio, sector o barrio, en función de la saturación urbanística.
• Endurecimiento de requisitos técnicos: se actualizan las condiciones mínimas de superficie, capacidad, climatización y ventilación exigibles a los inmuebles.

Requisitos técnicos mínimos

El decreto establece los siguientes umbrales, según la documentación oficial de la Consejería (https://www.juntadeandalucia.es/sites/default/files/inline-files/2024/02/FAQ_viviendas%20V4%20ya%20inscritas.odt%20-%20FAQ%20Viviendas%20ya%20inscritas.pdf):

• Superficie: mínimo de 14 m² construidos por plaza, con un mínimo global de 25 m² construidos.
• Capacidad máxima: 15 plazas si se cede la vivienda completa; 6 plazas si la comercialización es por habitaciones.
• Aseos: mínimo de dos cuartos de baño completos para más de cinco plazas; mínimo de tres si la capacidad supera las ocho plazas.
• Climatización: aire acondicionado obligatorio para alquileres en el periodo mayo-agosto; calefacción adecuada para el periodo diciembre-marzo.
• Ventilación: los dormitorios, cocinas y salones deben disponer de ventilación exterior directa o forzada.

Documentación exigida para la inscripción

Para formalizar el alta en el Registro de Turismo de Andalucía, el titular debe acreditar:

• Licencia de ocupación o cédula de habitabilidad vigente expedida por el ayuntamiento.
• Titularidad del inmueble o título jurídico habilitante para la cesión turística.
• Declaración de que los estatutos de la comunidad de propietarios no prohíben expresamente la actividad.
• Seguro de responsabilidad civil específico.

Registro y código identificativo

La inscripción obligatoria se realiza ante el Registro de Turismo de Andalucía (RTA), dependiente de la Consejería de Turismo y Andalucía Exterior (https://www.juntadeandalucia.es/organismos/turismoyandaluciaexterior/consejeria/sgpt/dgoth.html). El trámite se realiza mediante declaración responsable telemática a través del Sistema de Información Turística de Andalucía y tiene carácter gratuito a nivel autonómico.

Tras la validación documental, el registro asigna el código identificativo en el formato VUT/XX/00000, donde las letras centrales corresponden al código de la provincia (SE para Sevilla, MA para Málaga, etc.). Este código debe constar obligatoriamente en todos los anuncios y plataformas de publicidad. La inscripción provisional se genera de forma casi inmediata; el código definitivo se emite en un plazo estimado de entre una y tres semanas.

La licencia tiene vigencia indefinida y no está sujeta a renovación periódica obligatoria de carácter general, siempre que el titular no cese la actividad voluntariamente y que la administración no constate incumplimiento sobrevenido de la legalidad.

Régimen sancionador

Operar sin número de registro o publicitar una VUT omitiendo el código identificativo puede derivar en sanciones graves. El informe de referencia señala que las multas autonómicas por infracciones graves parten de los 10.001 euros, y que la normativa estatal prevé importes que pueden alcanzar los 500.000 euros en supuestos de fraude continuado a través de plataformas digitales (https://www.checkinscan.com/en/registering-a-tourist-property-in-andalusia/).

Integración con el Registro Único NRUA

En transposición del Reglamento UE 2024/1028, el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre (BOE núm. 309, de 24 de diciembre de 2024) establece el Registro Único de Arrendamientos de corta duración, con plenos efectos operativos desde el 1 de julio de 2025 (https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2024-26931).

A través de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos —portal telemático gestionado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana— se genera el Número de Registro Asignado (NRA), que complementa al identificador autonómico VUT. Desde el verano de 2025, ningún propietario andaluz puede publicar anuncios en plataformas de intermediación (Airbnb, Booking y similares) sin haber obtenido previamente este NRA estatal, que requiere aportar la certificación registral autonómica. La plataforma está diseñada para el intercambio de metadatos con dichas plataformas, reforzando la trazabilidad de la oferta.

Obligaciones de seguridad: SES.HOSPEDAJES

El Real Decreto 933/2021, de 26 de octubre obliga a los titulares y gestores de VUT en Andalucía a comunicar a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad los datos identificativos de cada viajero a través de la plataforma SES.HOSPEDAJES, habilitada por el Ministerio del Interior (https://www.consumoresponde.es/art%C3%ADculos/que_datos_hay_que_facilitar_al_contratar_servicios_de_hospedaje_o_de_alquiler_de). Los puntos esenciales de esta obligación son:

• Se deben comunicar 17 datos personales e identificativos por viajero.
• El plazo máximo de comunicación es de 24 horas desde la formalización del contrato o el inicio del alojamiento.
• La documentación debe conservarse durante un mínimo de 3 años.

Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (abril 2025)

La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, en su disposición final cuarta, introduce un nuevo artículo 17.12 en la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, en vigor desde el 3 de abril de 2025 (https://www.mivau.gob.es/el-ministerio/sala-de-prensa/noticias/mar-01042025-1647).

Esta reforma tiene consecuencias directas para los propietarios andaluces:

• Autorización previa obligatoria: para destinar un inmueble a uso turístico en un edificio en régimen de propiedad horizontal, se requiere el voto favorable de las tres quintas partes (60%) del total de propietarios, que representen a su vez las tres quintas partes de las cuotas de participación.
• Capacidad de prohibición: esa misma mayoría cualificada permite a la comunidad de vecinos prohibir el uso turístico, eliminando la exigencia histórica de unanimidad.
• Recargos en gastos comunes: las comunidades pueden imponer recargos de hasta un 20% sobre los gastos comunes a los titulares de VUT.
• Irretroactividad: las licencias válidamente concedidas con anterioridad al 3 de abril de 2025 están protegidas por el principio de irretroactividad.

Esta reforma reconfigura de forma permanente el análisis de viabilidad de nuevas VUT en edificios plurifamiliares, al introducir una condición de naturaleza civil —el acuerdo comunitario— previa a cualquier trámite administrativo.

Casos especiales y moratorias

La habilitación municipal del Decreto 31/2024 ha dado lugar a restricciones territoriales de notable intensidad en las principales capitales andaluzas.

Sevilla

El Ayuntamiento de Sevilla aprobó un límite del 10% de VUT sobre el total del parque residencial familiar por barrio, publicado en el BOP núm. 210, de 28 de octubre de 2024, y en vigor desde el 29 de octubre de 2024 (https://www.urbanismosevilla.org/paginas/limitacion-viviendas-uso-turistico). Como consecuencia inmediata, se aplicó una moratoria total en 11 barrios de los distritos de Casco Antiguo y Triana, que ya superaban dicho umbral, sin admitir nuevas licencias desde esa fecha.

Málaga

Málaga optó por una prohibición directa: el BOP publicó el 13 de enero de 2025 la prohibición de nuevas licencias turísticas en 43 barrios de la ciudad (https://cadenaser.com/andalucia/2025/01/13/malaga-ya-prohibe-nuevas-viviendas-turisticas-en-43-barrios-de-la-ciudad-entre-en-vigor-la-normativa-municipal-ser-malaga/). En las zonas no afectadas por la moratoria total, las VUT deben disponer de acceso y acometidas de suministros completamente independientes de los del resto del edificio.

Cancelaciones administrativas

Como resultado de las inspecciones urbanísticas y los convenios de colaboración entre la Junta y los ayuntamientos, se han cancelado administrativamente 13.037 licencias de VUT en situación irregular. La distribución por capitales es la siguiente: Málaga (4.731), Granada (2.138), Cádiz (1.836) y Sevilla (1.468) (https://www.elnoticierodigital.com/la-junta-cancela-mas-de-13-000-viviendas-turisticas-de-ellas-mas-de-4-700-en-malaga/).

Tasa turística

Andalucía no aplica actualmente ninguna tasa turística por pernoctación. Organizaciones sindicales como CCOO han reclamado formalmente su implantación, pero la presidencia de la Junta mantiene una postura de rechazo institucional, argumentando la ausencia de consenso con la patronal hotelera y los agentes económicos.