Aragón — Licencia de vivienda turística

Aragón cuenta desde abril de 2023 con un marco normativo renovado para las viviendas de uso turístico (VUT) que eleva los estándares técnicos, refuerza el control administrativo y se articula con las obligaciones estatales y europeas en materia de transparencia y seguridad. El Decreto 1/2023 constituye la norma de referencia autonómica, pero su aplicación práctica está condicionada por una capa creciente de regulación estatal —el Registro Único NRUA, la plataforma SES.HOSPEDAJES y la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal— que transforma de manera sustancial el entorno operativo para propietarios y gestores.

Se recomienda consultar con la administración competente o con un profesional cualificado antes de iniciar cualquier trámite, dado que la normativa ha experimentado cambios relevantes en un período muy corto y la situación municipal puede variar significativamente según la localización del inmueble.

Marco normativo autonómico

La regulación vigente de las VUT en Aragón se fundamenta en el Decreto 1/2023, de 11 de enero, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas de uso turístico en Aragón, publicado en el Boletín Oficial de Aragón (BOA) número 11, de 18 de enero de 2023, y en vigor desde el 18 de abril de 2023. Esta disposición derogó el anterior Decreto 80/2015, de 5 de mayo, modernizando las exigencias de habitabilidad e introduciendo controles más estrictos. Su base jerárquica se encuentra en el artículo 40 del Decreto Legislativo 1/2016, de 26 de julio, texto refundido de la Ley del Turismo de Aragón.

Definición y ámbito de aplicación

El reglamento define las VUT como inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, viviendas unifamiliares aisladas u otras que se ceden de modo temporal, amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, y comercializadas en canales de oferta turística con finalidad lucrativa. La norma presume el uso turístico cuando la comercialización se realiza mediante plataformas del sector o cuando el arrendamiento es por un período igual o inferior a un mes por usuario.

Quedan expresamente excluidos del ámbito de este reglamento los arrendamientos regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), las casas rurales y los apartamentos turísticos, que disponen de reglamentación sectorial propia.

Requisitos técnicos y documentación

El inicio de la actividad requiere la presentación de una declaración responsable ante la administración turística, que habilita el ejercicio inmediato de la actividad a expensas de la posterior comprobación inspectora. La documentación exigida incluye:

• Acreditación de titularidad: escritura de propiedad o contrato de arrendamiento que permita el subarriendo turístico.
• Plano acotado: a escala, firmado por técnico competente.
• Certificado de idoneidad: novedad introducida por el Decreto 1/2023; acredita el cumplimiento de condiciones de habitabilidad y seguridad, y debe ser emitido por técnico competente.
• Declaración de compatibilidad en propiedad horizontal: el declarante debe manifestar que los estatutos de la comunidad no prohíben expresamente la actividad.
• Cartel de emergencias multilingüe: visible, redactado como mínimo en castellano, francés e inglés.
• Botiquín de primeros auxilios: sin medicamentos que requieran receta.

En cuanto a las dimensiones mínimas exigidas, la normativa establece:

• Dormitorios dobles: 10 m² de superficie y 25 m³ de volumen.
• Salón-comedor: 14 m² y 35 m³.
• Cocina: 6 m² y 15 m³, equipada con al menos dos fogones, frigorífico-congelador y horno o microondas.

Se admite la tipología de estudio —dormitorio integrado en el salón-comedor-cocina— siempre que disponga de cuarto de baño independiente. Está terminantemente prohibido el alquiler por habitaciones individuales bajo la figura de VUT; la cesión debe realizarse sobre la vivienda completa.

Registro y código identificativo

La inscripción formal se realiza en el Registro de Turismo de Aragón. Una vez completado el proceso, la vivienda recibe un código identificativo oficial con las siglas VUT seguidas del número de signatura registral correspondiente. La normativa exige que dicho código figure en el exterior del inmueble mediante una placa o pictograma normalizado cuyas características visuales están detalladas en los anexos del Decreto 1/2023.

Tasa de inscripción y régimen sancionador

La inscripción está sujeta al pago de la Tasa 50 por prestación de servicios administrativos en materia turística, concretamente bajo la Tarifa 2, correspondiente a la tramitación de la declaración responsable y su inscripción en el Registro de Turismo de Aragón. El importe vigente es de 130,00 euros, abonables con carácter previo a la formalización del alta. No se han establecido tasas periódicas de mantenimiento registral.

El régimen sancionador, regulado en el Título Sexto del Decreto Legislativo 1/2016, contempla:

• Infracciones leves: multas de 60 a 600 euros.
• Infracciones graves: multas de 601 a 6.000 euros.
• Infracciones muy graves: multas de 6.001 a 90.000 euros.

Además de las multas, la administración puede imponer la suspensión temporal de la actividad (hasta seis meses por infracciones graves y hasta un año por muy graves) o la cancelación definitiva de la inscripción registral.

Vigencia y modificaciones

La inscripción en el Registro de Turismo de Aragón no tiene vigencia temporal limitada: se mantiene activa indefinidamente mientras persistan las condiciones declaradas. No existe obligación de renovación periódica. Sin embargo, cualquier modificación sustancial del inmueble, reforma o cese de actividad debe comunicarse a la administración para la actualización del registro.

Integración con el Registro Único NRUA

El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, aprobado por el Gobierno de España y publicado en el BOE, regula el procedimiento del Registro Único de Arrendamientos (NRUA) y crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Esta norma transpone el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y es plenamente exigible desde el 1 de julio de 2025.

En la práctica, los arrendadores aragoneses deben obtener un Número de Registro Único (NRUA) estatal —adicional al código VUT autonómico— antes de comercializar sus viviendas en plataformas digitales como Airbnb o Booking. La solicitud se tramita a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores de la Propiedad, aportando las credenciales autonómicas y la referencia catastral. Las plataformas estarán legalmente obligadas a inhabilitar los anuncios que carezcan de dicho identificador validado.

Integración con SES.HOSPEDAJES

Al igual que en el resto de comunidades de régimen común, los propietarios y gestores de VUT en Aragón están obligados a registrar a todos los huéspedes en la plataforma SES.HOSPEDAJES del Ministerio del Interior, en cumplimiento del Real Decreto 933/2021. Esta plataforma sustituyó definitivamente a los aplicativos de Hospederías de la Guardia Civil y WebPol desde diciembre de 2024.

El arrendador debe darse de alta en la Sede Electrónica del Ministerio del Interior mediante certificado digital y enviar el parte de viajeros (check-in) con los datos personales de cada huésped en un plazo máximo de 24 horas desde la llegada, conservando dicha información ante eventuales inspecciones policiales.

Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (abril de 2025)

La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, introdujo una reforma de los artículos 7 y 17.12 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (LPH), en vigor desde el 3 de abril de 2025. Esta modificación altera de manera estructural el acceso a la actividad turística en edificios en régimen de propiedad horizontal.

Bajo el nuevo régimen, las VUT pasan a estar prohibidas por defecto en propiedad horizontal. Cualquier propietario que desee iniciar la actividad deberá obtener la aprobación expresa de la junta de propietarios, con un quórum de tres quintas partes (60 %) de los propietarios que representen, a su vez, el 60 % de las cuotas de participación.

Este mismo umbral permite a las comunidades acordar limitaciones adicionales, como restringir la actividad a determinadas plantas o incrementar la contribución de la vivienda turística a los gastos comunes, con un sobrecoste legal de hasta el 20 %. Ante incumplimientos, la comunidad o su presidente pueden ejercer acciones de cesación y promover demandas judiciales que pueden conllevar la privación del uso del inmueble por plazos de hasta tres años.

Casos especiales y moratorias

Jaca (Huesca)

Jaca, tercera localidad aragonesa por densidad de VUT, modificó su Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) en mayo de 2023, imponiendo una moratoria de dos años para la adaptación de los alojamientos existentes. Dicha moratoria venció el 17 de mayo de 2025, fecha a partir de la cual toda VUT en Jaca debe contar con autorización expresa de su comunidad de propietarios o disponer de acceso físico directo e independiente que no invada zonas comunes. El incumplimiento puede acarrear sanciones locales de entre 600 y 30.000 euros.

Zaragoza

La capital aragonesa se encuentra en un intenso debate regulatorio. La asociación sectorial Horeca Hoteles Zaragoza ha instado formalmente al Ayuntamiento a aprobar con urgencia una ordenanza municipal específica y una moratoria, alertando de lo que denomina «umbrales de alerta». Según datos del informe, existen aproximadamente 800 VUT reguladas frente a una bolsa estimada de cerca de 290 viviendas turísticas ilegales, concentradas en el Casco Histórico y el entorno de El Tubo. A la fecha de elaboración de este análisis, el consistorio zaragozano no ha oficializado una moratoria genérica ni un plan limitativo de alcance similar al PEUAT de Barcelona, aunque ha manifestado estar analizando modelos de otras ciudades y realizando inspecciones.