Castilla-La Mancha — Licencia de vivienda turística

Castilla-La Mancha dispone de un marco regulatorio propio para las viviendas de uso turístico (VUT) articulado sobre el Decreto 36/2018, complementado en los últimos años por una normativa municipal cada vez más restrictiva en sus principales ciudades turísticas. La región afronta, además, la integración de dos reformas estatales de calado: el Registro Único de Arrendamientos (NRUA), obligatorio desde julio de 2025 en virtud del Real Decreto 1312/2024, y la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal introducida por la Ley Orgánica 1/2025, que exige el voto favorable del 60% de los propietarios de una comunidad para autorizar nuevas altas turísticas.

El presente análisis sintetiza las obligaciones vigentes para los titulares de VUT en la comunidad autónoma, desde el procedimiento de inscripción hasta las restricciones urbanísticas locales, con especial atención a los cambios normativos producidos en 2024 y 2025. La información aquí recogida tiene carácter exclusivamente informativo y no constituye asesoramiento legal ni profesional. Ante cualquier duda sobre la aplicación concreta de la normativa, se recomienda consultar con la administración competente o con un profesional habilitado.

Marco normativo autonómico

Ley de base y decreto específico

La ordenación del sector turístico en Castilla-La Mancha tiene su fundamento en la Ley 8/1999, de 26 de mayo, de Ordenación del Turismo de Castilla-La Mancha, que establece las modalidades de empresas y actividades turísticas y el régimen de protección de los usuarios. Esta ley de rango superior sirve también de base al régimen sancionador aplicable a las VUT.

La regulación específica del alojamiento turístico no hotelero se contiene en el Decreto 36/2018, de 29 de mayo, publicado en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha (DOCM) número 113, de 11 de junio de 2018, y en vigor desde el 1 de julio de 2018. Este decreto diferencia con claridad entre «apartamentos turísticos» —inmuebles integrados por dos o más unidades de alojamiento— y «viviendas de uso turístico», definidas como pisos, casas, chalés o inmuebles análogos cedidos en su totalidad a terceros de forma habitual con fines turísticos a cambio de precio.

En septiembre de 2023, el Decreto 253/2023, de 12 de septiembre, de ordenación de establecimientos de alojamiento turístico hotelero, introdujo modificaciones puntuales al Decreto 36/2018, principalmente en lo relativo a las placas identificativas exigibles a las VUT situadas en conjuntos históricos declarados Patrimonio de la Humanidad.

Requisitos técnicos mínimos

El Decreto 36/2018 establece las siguientes condiciones de habilitación para las VUT:

• La vivienda debe cederse en su totalidad; queda prohibida la comercialización por habitaciones o estancias individuales.
• El inmueble debe contar, como mínimo, con salón-comedor, cocina, un dormitorio y un cuarto de baño independiente.
• Es obligatorio disponer de refrigeración y calefacción en salón y dormitorios, conexión WiFi, botiquín de primeros auxilios e información física sobre servicios médicos y transporte urbano.
• El inmueble no puede utilizarse simultáneamente como residencia permanente del propietario ni para fines ajenos al turístico.
• Debe exhibirse en la puerta de entrada exterior una placa distintiva normalizada de aluminio composite de 3 mm de grosor y dimensiones de 40 × 40 cm con las siglas «VUT». Las viviendas ubicadas en los conjuntos históricos de las Ciudades Patrimonio de la Humanidad (Toledo y Cuenca) deben utilizar una placa de diseño específico y dimensiones de 30 × 30 cm, conforme a lo establecido por el Decreto 253/2023.

Régimen sancionador

El régimen de infracciones y sanciones se rige por la Ley 8/1999. Las infracciones leves y graves son sancionadas con multas de hasta 2.400 euros, competencia del titular de la Delegación Provincial. Las infracciones graves pueden alcanzar importes de entre 2.401 y 6.010 euros y conllevar la suspensión de la actividad o la clausura del establecimiento por un plazo de hasta seis meses, siendo competencia de la Dirección General. Las infracciones muy graves pueden acarrear la clausura definitiva del alojamiento.

Registro y código identificativo

Las VUT deben inscribirse obligatoriamente en el Registro General de Empresas, Establecimientos, Asociaciones de Empresarios Turísticos y Entidades Turísticas no Empresariales de Castilla-La Mancha. El código identificativo oficial asignado es VUT, que debe figurar en la placa distintiva y en toda publicidad, promoción o comercialización del alojamiento.

Procedimiento de alta: Declaración Responsable (trámite KT4)

El inicio de la actividad se articula mediante la presentación telemática de una Declaración Responsable a través de la Sede Electrónica de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, bajo el código de trámite KT4. La presentación de esta declaración con firma electrónica habilita al interesado para iniciar la actividad comercial y publicitaria desde ese mismo momento, sin perjuicio de las comprobaciones documentales y técnicas posteriores que realice la Administración y de la inscripción formal de oficio en el registro.

Entre la documentación que el declarante debe acreditar disponer —y que puede ser requerida en cualquier momento por la inspección turística— se incluye:

• Acreditación de titularidad o disponibilidad del inmueble.
• Licencia de ocupación o cédula de habitabilidad.
• Plano de la vivienda a escala 1/100, con indicación de superficie y destino de cada dependencia.
• Autorización expresa de la comunidad de propietarios, requisito reforzado desde abril de 2025 por la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal.

La inscripción en el registro tiene vigencia indefinida. No se exige renovación periódica, salvo que se modifiquen sustancialmente las condiciones de la vivienda, cambie la titularidad del negocio o el propietario notifique formalmente el cese de la actividad.

En cuanto a las tasas autonómicas de inscripción, las fuentes oficiales consultadas no especifican el importe exacto vigente. Los ayuntamientos aplican de forma paralela sus propias tasas por cambio de uso o licencia de apertura, cuyo importe varía por municipio.

Administración competente

La autoridad autonómica responsable de la tramitación, supervisión, inspección y sanción es la Dirección General de Turismo, Comercio y Artesanía, dependiente de la Consejería de Economía, Empresas y Empleo de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha. Su sede se encuentra en la Avda. Irlanda, 14, CP 45071, Toledo. El correo electrónico oficial es [email protected].

Integración con el Registro Único NRUA

El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos en desarrollo del Reglamento (UE) 2024/1028, estableciendo el Número de Registro Único de Arrendamiento (NRUA), expedido por el Colegio de Registradores de la Propiedad. Su obtención es obligatoria desde el 1 de julio de 2025 para que un alojamiento turístico pueda figurar en plataformas digitales como Airbnb o Booking.

El procedimiento estatal opera de forma secuencial respecto a la normativa autonómica, sin derogarla:

1. El titular debe obtener previamente la inscripción en el Registro Turístico de Castilla-La Mancha (trámite KT4).
2. A continuación, a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores, debe aportar la referencia catastral y declarar el cumplimiento de la normativa autonómica.
3. El registro estatal emite un número provisional automático que se convierte en definitivo tras la verificación cruzada de datos con la comunidad autónoma y el municipio.

Asimismo, todos los titulares de VUT en Castilla-La Mancha están sujetos a las obligaciones del Real Decreto 933/2021 sobre registro documental de viajeros. Los datos de cada huésped deben comunicarse al Ministerio del Interior en un plazo inferior a 24 horas desde el inicio del alojamiento, a través de la plataforma estatal SES.HOSPEDAJES, mediante certificado digital del arrendador. La normativa exige conservar los partes de viajeros durante un plazo de tres años.

Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (abril de 2025)

La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, modifica la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal mediante su Disposición Final Cuarta, con entrada en vigor el 3 de abril de 2025. En virtud de esta reforma, cualquier propietario que desee dar de alta una nueva VUT en un edificio en régimen de propiedad horizontal debe obtener el consentimiento expreso y previo de la comunidad de propietarios, mediante acuerdo adoptado con el voto favorable de las tres quintas partes (60%) del total de propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Esta reforma invierte el régimen anterior, que permitía la apertura salvo prohibición expresa por unanimidad en los estatutos comunitarios. La norma no tiene efecto retroactivo: los titulares que ya disponían de licencia en vigor y ejercían la actividad de forma lícita antes de su entrada en vigor pueden continuar operando sin necesidad de recabar dicho acuerdo comunitario.

Casos especiales, zonificación y moratorias

Toledo: Modificación Puntual nº 32 del PGMOU (marzo de 2025)

Toledo constituye el caso más avanzado de regulación urbanística restrictiva en la región. Tras una moratoria de dos años que suspendió nuevas licencias en el casco antiguo, el 5 de marzo de 2025 la Consejería de Fomento aprobó de forma definitiva la Modificación Puntual nº 32 del Plan General Municipal de Ordenación Urbana (PGMOU), que introduce las siguientes medidas:

• Cupo máximo del 12% de VUT sobre el total de viviendas disponibles, aplicable no solo al casco histórico sino a todos los barrios de la ciudad.
• En el Casco Histórico, las VUT únicamente pueden situarse en plantas bajas y primeras de los inmuebles, o exclusivamente en planta primera si el inmueble tiene uso comercial.
• En zonas como Los Cigarrales, solo se autorizan VUT completas; quedan vetados los apartamentos turísticos (bloques completos).
• La ordenanza carece de carácter retroactivo: las licencias concedidas con anterioridad a marzo de 2025 no se ven afectadas.

Algunos distritos del entorno de la Catedral y la Puerta de Bisagra ya se aproximan o superan el umbral del 12%, lo que en la práctica supone el cierre del mercado en esas zonas para nuevas altas. Durante la elaboración de la norma, más de 180 solicitudes de licencia quedaron en suspenso.

Cuenca: restricción de facto sin limitación formal aprobada

El Ayuntamiento de Cuenca no ha aprobado aún una limitación cuantitativa en su Casco Antiguo, a la espera de la aprobación del nuevo Plan de Ordenación Municipal (POM) o de una modificación puntual del PGOU vigente. No obstante, la aplicación rigurosa de la normativa urbanística y sectorial —que incluye la exigencia de proyectos visados por arquitecto con certificado de aislamiento acústico— genera una limitación de facto en la parte histórica. Como resultado, el 68% de la nueva oferta de VUT en Cuenca se localiza en la zona moderna o en barrios periféricos, donde las edificaciones cumplen más fácilmente los requisitos estructurales.