Ceuta — Licencia de vivienda turística

La Ciudad Autónoma de Ceuta ha completado en el primer semestre de 2025 una transformación normativa de calado en la regulación de las viviendas de uso turístico (VUT). La publicación de un nuevo decreto en el Boletín Oficial de la Ciudad de Ceuta (BOCCE) el 27 de junio de 2025 ha establecido la obligatoriedad del Código de Registro (CR) para toda unidad que preste servicios de alojamiento turístico, alineando el ordenamiento local con los requerimientos del Registro Único de Arrendamientos Turísticos de ámbito estatal. Este análisis recoge el estado actual del marco regulatorio aplicable, los requisitos administrativos y las implicaciones de las reformas legislativas recientes.

Aviso: El contenido de este artículo tiene carácter informativo y divulgativo. Antes de iniciar cualquier actividad de alojamiento turístico, se recomienda consultar directamente con la Consejería de Comercio, Turismo, Empleo y Deporte del Gobierno de Ceuta o con un profesional habilitado.

Marco normativo autonómico

Norma histórica de cabecera

El ordenamiento turístico de Ceuta tiene como referencia fundacional el Reglamento de Turismo de la Ciudad Autónoma de Ceuta, aprobado el 30 de noviembre de 2010 y publicado en el BOCCE el 28 de diciembre de ese mismo año. Esta disposición estableció las bases generales de ordenación de los proveedores de servicios turísticos en el ámbito territorial ceutí y continúa siendo el texto de referencia en materia de disciplina turística general.

Fuente: https://www.ceuta.es/ceuta/46-paginas/paginas/normativa/104-reglamento-de-turismo-de-30-de-noviembre-de-2010

Decreto de 2025: el nuevo régimen del Código de Registro

En respuesta al crecimiento del arrendamiento de corta duración y a los requerimientos del marco estatal, el Gobierno de Ceuta publicó en el BOCCE extraordinario del 27 de junio de 2025 un decreto específico para las VUT, en vigor desde el 28 de junio de 2025. La norma impone la obtención de un Código de Registro (CR) como requisito previo e ineludible para el ejercicio legal de la actividad. El ejercicio de la actividad sin este código se considera, a todos los efectos, fuera del amparo de la legalidad.

Fuente: https://elfarodeceuta.es/piso-turistico-ceuta-debes-saber-codigo-registro/

Registro y código identificativo

El Código de Registro (CR)

El sistema de identificación formal de las VUT en Ceuta se articula en torno al Código de Registro (CR), una secuencia alfanumérica única e intransferible vinculada a cada unidad habitacional turística. Una vez obtenido, este código debe figurar de manera claramente visible en todos los canales de promoción y comercialización: plataformas digitales, redes sociales y el propio inmueble físico.

Procedimiento de inscripción

La solicitud e inscripción se realiza exclusivamente de manera telemática a través de la Sede Electrónica de la Ciudad Autónoma de Ceuta, mediante el formulario normalizado denominado «Inscripción Unidades de Alojamiento Turístico» (código de trámite: INLTR).

Fuente: https://sede.ceuta.es/controlador/controlador?cmd=tramite&modulo=tramites&tramite=INLTR

La documentación obligatoria que debe aportarse es la siguiente:

• Acreditación de identidad: DNI, NIE, CIF o pasaporte en vigor.
• Acreditación de titularidad: documentación legal que acredite la propiedad del inmueble.
• Solicitud normalizada: formulario oficial de inscripción o baja provisto por la sede electrónica.
• Plano de planta: representación gráfica técnica y acotada del inmueble.
• Seguro de Responsabilidad Civil: póliza en vigor que cubra los daños vinculados a la actividad de hospedaje.
• Código de Registro del Registro de la Propiedad: credencial de enlace para la interoperabilidad con el sistema estatal.

Con carácter opcional, el portal admite la aportación de la cédula de habitabilidad, copias de contratos de arrendamiento previos o, en el caso de personas jurídicas, la escritura de poder de la empresa.

Administración competente

El órgano responsable de la regulación, tramitación y régimen sancionador en materia de VUT es la Consejería de Comercio, Turismo, Empleo y Deporte del Gobierno de Ceuta. La unidad tramitadora directa es la unidad de TURISMO (código administrativo LA0012101). Para consultas o asistencia presencial, los Servicios Turísticos de Ceuta se ubican en la Calle Edrisis, S/N, Baluarte de los Mallorquines, 51001 Ceuta. El correo electrónico oficial de contacto es [email protected].

Fuente: https://sede.ceuta.es/controlador/controlador?cmd=tramite&modulo=tramites&tramite=SGAST

Tasas y plazos

Las instrucciones oficiales de la Sede Electrónica indican que, en caso de que el trámite lleve asociada una tasa, esta podrá abonarse en los cajeros automáticos de las oficinas de registro o en las oficinas del Organismo Autónomo Servicios Tributarios de Ceuta (OASTCE). Sin embargo, las fuentes normativas consultadas no especifican una cifra monetaria exacta para la tasa de inscripción de VUT, ni establecen tasas periódicas de renovación. Del mismo modo, las fuentes autonómicas no fijan un plazo de resolución estimado por parte de la administración ni delimitan la vigencia del Código de Registro, por lo que se recomienda consultar directamente con la administración competente para obtener información actualizada sobre estos extremos.

Integración con el Registro Único NRUA

El decreto ceutí de junio de 2025 nace precisamente para adaptar el ordenamiento local al Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el Registro Único de Arrendamientos Turísticos (NRUA) y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, con efectividad práctica desde el 1 de julio de 2025.

Fuente: https://www.mivau.gob.es/el-ministerio/sala-de-prensa/noticias/lun-02062025-1207

En la práctica, el proceso de integración opera en dos fases:

1. El propietario obtiene el CR autonómico ceutí, acreditando el cumplimiento de los requisitos urbanísticos y autonómicos.
2. A continuación, se dirige a la sede electrónica del Colegio de Registradores de la Propiedad, donde se le asigna un número de registro estatal de carácter temporal. Una vez que la administración central cruza los datos con la Ciudad Autónoma y verifica la validez del CR, el número estatal adquiere la condición de definitivo. Este número es requisito ineludible para la comercialización en plataformas en línea.

Fuente: https://www.mivau.gob.es/vivienda/ventanilla-unica/alojamiento-de-uso-turistico

Obligaciones de comunicación de datos: SES.HOSPEDAJES

Al igual que en el resto del territorio nacional, los propietarios y gestores de VUT en Ceuta están sujetos al Real Decreto 933/2021, que establece las obligaciones de registro documental e información de las personas que ejercen actividades de hospedaje. La norma exige la recopilación de hasta 17 campos de datos por huésped y su comunicación al Ministerio del Interior a través de la plataforma SES.HOSPEDAJES en un plazo máximo de 24 horas desde la llegada del huésped.

Tras el fin del periodo de adaptación en diciembre de 2024, el incumplimiento de estas obligaciones está penalizado conforme a la Ley de Seguridad Ciudadana. Las sanciones oscilan entre 100 y 600 euros para infracciones leves, y entre 601 y 30.000 euros para infracciones graves, como la ausencia total de comunicación de registros.

Fuentes: https://www.systemformacion.com/blog-formacion/ses-hospedajes-que-esta-permitido-que-vulnera-proteccion-de-datos/ — https://www.checkinscan.com/funcionalidades/registro-huespedes-ses-hospedajes/

Impacto de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (abril de 2025)

La reforma operada por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, sobre la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (LPH), en vigor desde el 3 de abril de 2025, introduce un cambio de paradigma en la convivencia residencial que afecta directamente a los propietarios de VUT en Ceuta.

Las modificaciones más relevantes de los artículos 7.3 y 17.12 de la LPH son las siguientes:

• Autorización previa de la comunidad: ningún propietario puede destinar su inmueble a uso turístico sin el voto favorable de las tres quintas partes (60%) de los propietarios, que a su vez representen el 60% de las cuotas de participación del edificio.
• Ausencia de retroactividad: las VUT que operaban bajo licencia previa a la entrada en vigor de la norma quedan eximidas de solicitar esta autorización, preservando la seguridad jurídica de los operadores preexistentes.
• Cuotas especiales: con el mismo quórum del 60%, las comunidades pueden imponer cuotas especiales o incrementar la participación en gastos comunes para los pisos turísticos autorizados, con un tope máximo del 20% de incremento.
• Acción de cesación: el presidente de la comunidad puede requerir el cese inmediato de cualquier actividad turística no autorizada, bajo apercibimiento de acciones judiciales de clausura.

Fuentes: https://www.zazume.com/es/blog/actualidad-inmobiliaria/como-la-nueva-ley-permite-a-las-comunidades-de-vecinos-vetar-pisos-turisticos-la-reforma-de-la-lph-en-2025

Casos especiales, zonificación y debate político

Ausencia de zonificación restrictiva

El análisis del planeamiento urbanístico de Ceuta, incluyendo el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) y la Ordenanza Reguladora de la Disciplina Urbanística (ORDU), no evidencia la existencia de normativas de zonificación restrictiva específicas para VUT, planes análogos al PEUAT barcelonés ni moratorias o suspensiones temporales de nuevas licencias. El suelo residencial de la ciudad no presenta actualmente restricciones geográficas sectorizadas para el establecimiento de VUT.

Fuente: https://arquitectosdeceuta.com/wp-content/uploads/4_1_NORMAS-URBANISTICAS.pdf

Debate político e institucional

El debate sobre la regulación del alquiler turístico se ha intensificado en la ciudad. El Grupo Parlamentario Socialista de Ceuta ha instado al Ejecutivo autonómico a intervenir con mayor proactividad antes de que la problemática alcance niveles que perjudiquen el acceso a la vivienda habitual, solicitando formalmente la activación de una Mesa Sectorial de Turismo para monitorizar el fenómeno y erradicar la oferta clandestina.

Fuente: https://www.ceutaldia.com/articulo/politica/socialistas-ceuties-piden-regular-apartamentos-turisticos-antes-que-sean-problema-incontrolable/20240330114532279235.html