Islas Baleares — Licencia de vivienda turística

Las Islas Baleares representan el caso más avanzado de intervención regulatoria sobre el alquiler vacacional en España. Desde la aprobación de la Ley 8/2012 del Turismo de las Illes Balears hasta el Decreto Ley 4/2025, el archipiélago ha transitado de un modelo de apertura controlada a uno de contención máxima, motivado por la presión sobre el parque residencial y la saturación de los destinos insulares. El resultado es un sistema de licencias con modalidades diferenciadas, costes de acceso a plazas turísticas, moratorias activas y una distribución competencial que recae íntegramente en los Consells Insulars, no en el Govern autonómico.

La información que sigue tiene carácter exclusivamente divulgativo. Antes de iniciar cualquier trámite, se recomienda consultar directamente con el Consell Insular correspondiente o con un profesional habilitado, dado que la normativa ha experimentado cambios sustanciales en los últimos meses y puede seguir evolucionando.

Marco normativo autonómico

El ordenamiento jurídico balear en materia de estancias turísticas en viviendas se articula en torno a varias normas de cabecera que han ido endureciendo progresivamente las condiciones de acceso y operación.

Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Illes Balears

Publicada en el BOE núm. 189, de 8 de agosto de 2012, esta ley constituye el texto de referencia del sector turístico balear. Establece el régimen general de ordenación, las categorías de alojamiento y el marco sancionador aplicable a toda la actividad turística del archipiélago. Puede consultarse en https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2012-10610

Ley 6/2017, de 31 de julio, de modificación de la Ley 8/2012

Publicada en el BOE núm. 223, de 15 de septiembre de 2017, esta reforma introdujo por primera vez la posibilidad de comercializar turísticamente viviendas en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, bajo condiciones estrictas. Creó las modalidades ETVPL y ETV60 y estableció el sistema de adquisición de plazas a través del Consorcio Bolsa de Alojamientos Turísticos (CBAT). Véase https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2017-10539

Ley 3/2022, de 15 de junio, de medidas urgentes para la sostenibilidad del turismo

Esta norma instauró una suspensión temporal de la adquisición de nuevas plazas turísticas ante la saturación detectada en los principales destinos del archipiélago, sentando las bases de la moratoria que se consolidaría posteriormente.

Decreto Ley 4/2025, de 11 de abril

Publicado en el BOIB núm. 46, de 15 de abril de 2025, este decreto ley constituye la intervención más drástica hasta la fecha. Sus medidas principales son:

• Prohibición absoluta de presentar nuevas Declaraciones Responsables de Inicio de Actividad Turística (DRIAT) en viviendas plurifamiliares en todo el archipiélago, con la única excepción de adosados y pareados.
• Consolidación del sistema de intercambio de plazas en ratio 1x1: solo pueden activarse nuevas plazas si se da de baja definitiva el mismo número de plazas preexistentes, impidiendo el crecimiento neto de la oferta.
• Endurecimiento del régimen sancionador y habilitación de mecanismos de reconversión de establecimientos hoteleros obsoletos en viviendas de precio limitado.

Puede consultarse en https://noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/955045-dl-4-2025-de-11-abr-ca-illes-balears-contra-la-oferta-ilegal-de-medidas.html y en el portal del Govern: https://www.caib.es/sites/contencioturistica/es/introduccion

Modalidades de registro y código identificativo

En Baleares, la denominación oficial de las viviendas de uso turístico es Estancia Turística en Vivienda (ETV). El registro se realiza ante el Registro Insular de Empresas, Actividades y Establecimientos Turísticos de cada isla. Existen tres modalidades con códigos y condiciones diferenciadas:

ETV — Vivienda unifamiliar independiente

Permite la comercialización turística durante todo el año. La inscripción no tiene fecha de caducidad, pero la normativa obliga a una renovación de la acreditación de calidad cada seis años para mantener la operatividad. Es la modalidad con mayor coste de adquisición de plazas.

ETVPL — Vivienda en edificio plurifamiliar

Aplicable a viviendas en régimen de propiedad horizontal, restringida legalmente a adosados y pareados. Tiene una vigencia de cinco años y requiere un trámite de prórroga al término de ese periodo. Desde la entrada en vigor del Decreto Ley 4/2025, no pueden tramitarse nuevas licencias de esta modalidad salvo para las tipologías expresamente exceptuadas.

ETV60 — Vivienda principal del propietario

Permite la comercialización turística de la vivienda habitual del titular por un máximo de dos meses (60 días) al año, en meses completos aunque no necesariamente consecutivos. Tiene una vigencia de cinco años. Requiere acreditar mediante certificado de empadronamiento que el inmueble constituye la residencia principal del propietario.

El requisito formal para iniciar la actividad en cualquiera de las tres modalidades es la presentación de la Declaración Responsable de Inicio de la Actividad Turística (DRIAT) ante el Consell Insular competente. Una vez validada, el titular obtiene el número de registro (por ejemplo, ETV/XXXX), de exhibición obligatoria en toda publicidad y canal de distribución digital. Más información en https://seu.conselldemallorca.net/es/ficha?key=74862 y https://cbat.conselldemallorca.es/es/ficha?key=192985

Administración competente

La competencia en materia de ordenación turística, tramitación, control y sanción fue transferida por el Govern balear a los Consells Insulars de cada isla. En el caso de Mallorca, la administración recae en el Consell de Mallorca, a través de su Departamento de Turismo, que opera mediante dos órganos especializados:

• Dirección Insular de Turismo para la Oferta y la Calidad: responsable del control normativo y la inspección.
• Consorcio Bolsa de Alojamientos Turísticos (CBAT): órgano instructor para la adquisición y gestión de plazas turísticas.

La dirección postal del Departamento de Turismo del Consell de Mallorca es Carrer de la Misericòrdia, 2, 07012 Palma. El contacto puede establecerse a través del teléfono (+34) 971 00 79 40 y de los correos electrónicos institucionales [email protected] y [email protected]. Véase https://www.conselldemallorca.es/es/d-turismo

Para las islas de Menorca, Ibiza y Formentera, la tramitación corresponde a sus respectivos Consells Insulars, cada uno con sus propios procedimientos y plazos, aunque todos se enmarcan en la normativa autonómica común.

Requisitos técnicos y documentación

El acceso a la licencia ETV exige la presentación de un expediente documental completo ante el CBAT y el Consell Insular. Los documentos requeridos incluyen, entre otros:

• Documento de identidad del titular (DNI, NIE o NIF) y, en su caso, autorización del propietario si quien explota la actividad es un tercero.
• Nota simple registral acreditativa de la titularidad del inmueble.
• Cédula de habitabilidad vigente, que determina el número máximo legal de plazas.
• Certificado municipal que acredite que la vivienda se ubica en zona apta para uso turístico según el planeamiento urbanístico.
• Póliza de seguro de responsabilidad civil que cubra daños a huéspedes y a la comunidad de propietarios.
• Para la modalidad ETVPL: acuerdo favorable de la comunidad de propietarios.
• Para la modalidad ETV60: certificado de empadronamiento que acredite la residencia principal.

En cuanto a los requisitos técnicos del inmueble, la normativa balear impone condiciones singularmente exigentes:

• Antigüedad mínima de cinco años con uso estrictamente residencial privado, acreditado mediante documentación oficial.
• Calificación de eficiencia energética de clase B o C.
• Sistemas de energía renovable para la producción de agua caliente sanitaria.
• Contadores individuales de agua y otros suministros energéticos.

Fuente: https://gestoriacladeramoragues.com/es/post/142/convocatoria-para-la-adquisicion-de-plazas-turisticas/ y https://www.gloval.es/blog/alquiler-de-estancias-turisticas-en-viviendas-baleares/

Tasas y costes de adquisición de plazas

El elemento económico más relevante del sistema balear no es la tasa administrativa de tramitación, sino el coste de adquisición de plazas turísticas a través del CBAT. Según los datos disponibles en el informe de referencia:

• ETV (unifamiliar): 3.500 € por plaza.
• ETVPL (plurifamiliar): 875 € por plaza, con vigencia de 5 años.
• ETV60 (vivienda principal): 291,67 € por plaza, con vigencia de 5 años.

Estos importes son fraccionables en cinco cuotas anuales. Fuente: https://gestoriacladeramoragues.com/es/post/142/convocatoria-para-la-adquisicion-de-plazas-turisticas/

El régimen sancionador ha sido endurecido por el Decreto Ley 4/2025. Las infracciones leves pueden acarrear multas de hasta 5.000 €; las graves, entre 4.001 € y 50.000 €; y las muy graves, hasta 500.000 €. Como medida de fomento del parque residencial, los sancionados pueden beneficiarse de una reducción de hasta el 80 % de la multa si ceden el inmueble al Govern para su uso como alquiler social o de precio limitado. Fuente: https://www.caib.es/sites/contencioturistica/es/introduccion

Plazos y vigencia de las licencias

El procedimiento de adquisición de plazas ante el CBAT establece un plazo formal de resolución y notificación de tres meses. Una vez adjudicadas las plazas, el titular dispone de un plazo adicional de tres meses para presentar la DRIAT; transcurrido ese tiempo sin actividad, las plazas retornan automáticamente a la bolsa institucional.

La vigencia de las licencias varía según la modalidad:

• ETV: sin fecha de caducidad, pero con renovación obligatoria de la acreditación de calidad cada seis años.
• ETVPL y ETV60: vigencia de cinco años, con trámite de prórroga al término del periodo.

En cuanto a la duración de las estancias, las modalidades ETV y ETVPL permiten alquilar la vivienda en su totalidad por periodos continuos de hasta un mes. La modalidad ETV60 limita la comercialización a un máximo de dos meses al año, en meses completos. Fuente: https://www.vacaciones-espana.es/rentalbuzz/leyes-y-licencias-de-estancias-turisticas-vacacionales-en-mallorca

Zonificación y moratorias

La expansión de la oferta turística en Baleares está sujeta a una doble capa de control territorial. Por un lado, los planes urbanísticos insulares —el Plan de Intervención en Ámbitos Turísticos (PIAT) de Mallorca y los Planes Territoriales Insulares (PTI) del resto de islas— determinan las zonas aptas para el uso turístico. Formentera cuenta, además, con un régimen particular articulado en su propio plan de calidad para el periodo 2025-2030.

Por otro lado, el sistema opera bajo una moratoria de facto que combina dos instrumentos:

1. La suspensión temporal de nuevas plazas instaurada por la Ley 3/2022.
2. La prohibición directa de nuevas DRIAT en viviendas plurifamiliares introducida por el Decreto Ley 4/2025, que convierte la moratoria en indefinida para esa tipología.

Cualquier ampliación del parque turístico queda condicionada al sistema de intercambio 1x1, que impide el crecimiento neto de la oferta global. Fuente: https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2025-14462

Integración con el Registro Único NRUA

El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, transpone el Reglamento UE 2024/1028 y crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, que asigna a cada alojamiento de corta duración un Número de Registro Único de Arrendamientos (NRUA). La obligatoriedad de contar con este identificador para publicitar alojamientos es efectiva desde el 1 de julio de 2025. Fuente: https://www.mivau.gob.es/vivienda/ventanilla-unica/alquiler-de-alojamientos-de-corta-duracion

En el caso de Baleares, la obtención del NRUA es secuencial respecto a la licencia autonómica: el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana solo concede el identificador estatal a quienes acrediten estar en posesión de la inscripción DRIAT y el número de registro balear correspondiente. Sin la previa acreditación insular, el NRUA es inaccesible.

Las plataformas de intermediación —Airbnb, Booking, Vrbo y equivalentes— están legalmente obligadas a exigir y verificar el NRUA, y deben retirar los anuncios que carezcan de un número válido en un plazo máximo de 48 horas tras el requerimiento de la autoridad competente. El NRUA debe renovarse anualmente mediante la presentación de un modelo informativo de los contratos formalizados. Fuente: https://chekin.com/blog/todo-sobre-la-ventanilla-unica-digital/

Obligaciones ante SES.HOSPEDAJES

Desde el 2 de diciembre de 2024, todos los titulares de licencias ETV están obligados a utilizar la plataforma SES.HOSPEDAJES, administrada por el Ministerio del Interior, para la comunicación de datos de los huéspedes. Esta plataforma sustituyó definitivamente a los sistemas anteriores (WebPol y Hospederías). El plazo para la transmisión de los datos —que incluye información detallada de la reserva y de todos los huéspedes, incluidos los menores vinculados a adultos responsables— es de 24 horas desde el inicio del alojamiento. El incumplimiento o el retraso en la comunicación está sujeto a sanciones económicas. Fuente: https://www.checkinscan.com/ses-hospedajes-todo-lo-que-debes-saber/

Impacto de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (abril de 2025)

La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, modificó la Ley de Propiedad Horizontal con entrada en vigor el 3 de abril de 2025, alterando de forma sustancial el régimen aplicable a las viviendas turísticas en edificios residenciales. Fuente: https://www.mivau.gob.es/el-ministerio/sala-de-prensa/noticias/mar-01042025-1647

Los cambios principales son los siguientes:

• Inversión del principio de permisividad: hasta el 3 de abril de 2025, la actividad turística estaba permitida salvo prohibición expresa por estatutos o acuerdo de tres quintas partes. Desde esa fecha, la actividad está prohibida por defecto en ausencia de autorización expresa de la junta.
• Mayoría cualificada para autorizar: el propietario que desee iniciar la actividad turística debe obtener el voto favorable de las tres quintas partes (60 %) de los propietarios que, simultáneamente, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Sin ese voto, la actividad no puede iniciarse y la comunidad puede ejercer acciones judiciales urgentes de cesación.
• Recargo en gastos comunes: la misma mayoría de tres quintas partes puede imponer cuotas especiales o recargos de hasta un 20 % en los gastos comunes a las viviendas destinadas a actividad turística.
• Irretroactividad: la norma no afecta a los derechos adquiridos. Los propietarios con licencias ETVPL tramitadas íntegramente y en operación legal antes del 3 de abril de 2025 mantienen su situación jurídica consolidada.

Esta reforma tiene un impacto especialmente relevante en Baleares, donde el Decreto Ley 4/2025 ya había prohibido nuevas licencias plurifamiliares. La combinación de ambas normas cierra prácticamente toda vía de acceso a nuevas licencias en edificios de viviendas. Fuente: https://noticias.juridicas.com/conocimiento/tribunas/20138-reforma-de-la-ley-de-propiedad-horizontal-introducida-por-la-disposicion-final-cuarta-de-la-ley-organica-1-2025/