Comunidad de Madrid — Licencia de vivienda turística

El mercado de alojamiento turístico en la Comunidad de Madrid y en su capital atraviesa una de las etapas de mayor transformación normativa de su historia reciente. La confluencia de tres planos regulatorios —autonómico, municipal y estatal— configura un escenario de alta exigencia técnica y administrativa para los titulares de viviendas de uso turístico (VUT), con restricciones urbanísticas de calado, nuevos requisitos de habitabilidad y un sistema de vigilancia digital integral. Quienes estén considerando iniciar o mantener esta actividad deben consultar con la administración competente o con un profesional cualificado antes de adoptar cualquier decisión.

Marco normativo autonómico

La ordenación del turismo en la Comunidad de Madrid tiene como norma de cabecera la Ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid (BOE-A-1999-12089). El desarrollo reglamentario específico para las VUT se articuló inicialmente a través del Decreto 79/2014, de 10 de julio, cuyo texto ha sido objeto de dos reformas sustanciales:

Decreto 29/2019

Esta primera gran modificación introdujo el Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico (CIVUT) y revisó las reglas de ocupación y los requisitos de atención al usuario, en respuesta a las quejas vecinales derivadas de la rápida proliferación de la oferta vacacional (BOCM).

Decreto 27/2026

Aprobado por el Consejo de Gobierno el 25 de marzo de 2026 y publicado en el BOCM núm. 80, de 6 de abril de 2026, este decreto constituye la actualización más profunda del marco sectorial. Entró en vigor el 26 de abril de 2026 (togas.biz) e introduce, entre otras medidas:

• Una superficie mínima infranqueable de 25 metros cuadrados útiles, sin excepciones ni moratorias aplicables.
• Requisitos exhaustivos de equipamiento (ropa de cama, vajilla, utensilios de cocina, elementos de oscurecimiento total en salones y dormitorios).
• La prohibición expresa de destinar a uso turístico cualquier inmueble sujeto a un régimen de vivienda de protección pública.
• La transferencia de la obligación de presentar la declaración responsable desde el propietario del inmueble al titular de la actividad o entidad gestora.
• Una moratoria de tres años (hasta 2029) para que las VUT ya operativas adapten sus instalaciones a los nuevos estándares (BOCM).

La normativa consolidada puede consultarse en el portal de la Comunidad de Madrid (comunidad.madrid) y en la nota de prensa oficial sobre la actualización (comunidad.madrid/noticias).

Registro y código identificativo

Toda VUT en la Comunidad de Madrid debe inscribirse en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid, dependiente de la Dirección General de Turismo y Hostelería (comunidad.madrid/transparencia). El código identificativo oficial lleva las siglas VUT, que deben figurar de forma visible en toda publicidad y en las plataformas de comercialización (checkinscan.com).

Procedimiento de alta

El alta se formaliza mediante la presentación telemática de una Declaración Responsable de inicio de actividad de vivienda de uso turístico ante la Sede Electrónica de la Comunidad de Madrid (sede.comunidad.madrid). El titular declara bajo su responsabilidad que cumple todos los requisitos exigidos y que dispone de la documentación acreditativa, incluido el CIVUT. La habilitación para iniciar la actividad es inmediata desde la correcta presentación del formulario, sin necesidad de licencia o inspección previa de turismo.

El registro tiene carácter indefinido y no requiere renovaciones periódicas, salvo en caso de cambio de titularidad o baja, que deben comunicarse a la administración.

Documentación necesaria

1. Declaración Responsable (formulario normalizado, presentación telemática obligatoria).
2. CIVUT: certificado técnico emitido por arquitecto, aparejador u otro técnico competente tras verificación in situ. Sin él, la declaración carece de validez legal (brainsre.news).
3. Certificación comunitaria: acreditación de que los estatutos o el título constitutivo de la comunidad de propietarios no prohíben el uso turístico y de que la junta ha otorgado su aprobación expresa (togas.biz).
4. Plano de evacuación: obligatorio en la puerta de la vivienda (BOCM).

La presentación de la declaración responsable ante la Sede Electrónica no devenga tasa administrativa. Los honorarios del técnico redactor del CIVUT corren a cargo del titular de la actividad.

Régimen sancionador

El incumplimiento de la normativa turística autonómica puede dar lugar a sanciones de hasta 90.151,82 euros en los supuestos más graves, además de la suspensión o revocación de la inscripción (BOE-A-1999-12089). En el plano urbanístico municipal, el Ayuntamiento de Madrid aplica un régimen escalonado: una primera sanción de 30.001 euros, una segunda de 60.001 euros y una tercera de 100.001 euros en caso de persistencia en la actividad irregular (diario.madrid.es).

Zonificación municipal: el Plan RESIDE

El Plan RESIDE, aprobado definitivamente por el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid en agosto de 2025, sustituye al Plan Especial de Hospedaje (PEH) de 2019 y redefine de forma radical dónde puede ejercerse la actividad turística en la capital (idealista.com). Su principio rector es la prohibición de la dispersión: no se autorizarán VUT en fincas o bloques donde convivan residentes fijos, incluyendo plantas bajas.

Reglas por zona

• Centro histórico: queda vedada cualquier nueva VUT en inmuebles residenciales compartidos. La actividad solo podrá implantarse en edificios dedicados íntegramente al uso terciario de hospedaje (madrid360.es).
• Resto de la ciudad: fuera del núcleo histórico, se permiten licencias en edificios compartidos únicamente si la vivienda dispone de acceso independiente desde la vía pública y se ubica en planta baja o primera planta (diario.madrid.es).
• Edificios no residenciales: en inmuebles sin uso residencial (edificios íntegramente terciarios), el Plan RESIDE no impone restricciones adicionales.
• Licencias con caducidad: las VUT en edificios residenciales fuera de calles comerciales principales que destinen todo el inmueble al uso turístico recibirán una licencia municipal con un plazo improrrogable de 15 años, transcurrido el cual el edificio deberá retornar al uso residencial (madrid360.es).

Con carácter previo a la aprobación del Plan RESIDE, el Ayuntamiento decretó desde el 25 de abril de 2024 la suspensión cautelar de la concesión de nuevas licencias municipales para VUT dispersas.

Integración con el Registro Único NRUA

Las VUT en Madrid están plenamente sujetas al Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, que crea el Número de Registro Único de Arrendamientos (NRUA) y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, en transposición del Reglamento (UE) 2024/1028 (BOE-A-2024-26931). Las obligaciones sobre plataformas y arrendadores son de cumplimiento forzoso desde el 1 de julio de 2025.

El funcionamiento es el de una doble llave: el propietario madrileño que desee publicar su VUT en plataformas en línea debe solicitar un número de registro nacional a través de la Sede Electrónica del Colegio de Registradores de la Propiedad (registradores.org). El registrador verificará que la vivienda ha tramitado correctamente la declaración responsable ante Turismo de Madrid y cumple los requisitos municipales (mivau.gob.es). Una vez acreditado el cumplimiento, se emite un número que se inscribe mediante nota marginal en el Registro de la Propiedad. Sin este código, el inmueble no puede publicarse legalmente en ninguna plataforma de comercialización. El alta autonómica en Madrid es, por tanto, un paso previo e indispensable para superar el filtro del NRUA estatal.

Integración con SES.HOSPEDAJES

El control de la seguridad ciudadana se canaliza a través de SES.HOSPEDAJES, plataforma del Ministerio del Interior creada por el Real Decreto 933/2021 (sede.interior.gob.es). Su uso es obligatorio para todos los establecimientos de alojamiento turístico en España desde el 2 de diciembre de 2024, sustituyendo definitivamente a los sistemas tradicionales de comunicación de partes de viajeros.

Todo titular de una VUT en Madrid debe darse de alta en la plataforma mediante certificado electrónico o credencial Cl@ve y remitir los datos de cada huésped (fechas de estancia, documento de identidad, correo electrónico y parentesco) en los plazos legalmente establecidos. El incumplimiento de esta obligación puede derivar en sanciones por parte de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado.

Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (abril de 2025)

La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, mediante su disposición final cuarta, modificó el artículo 17.12 de la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal, con entrada en vigor el 3 de abril de 2025 (mivau.gob.es/noticias). El cambio es estructural: la actividad turística en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal pasa de ser una actividad «permitida salvo que se prohíba» a una actividad «prohibida por defecto».

Para que un propietario pueda establecer lícitamente una VUT en un edificio en régimen de propiedad horizontal, debe obtener la autorización expresa de la junta de propietarios mediante el voto favorable de las tres quintas partes (60%) del total de propietarios, que representen a su vez el 60% de las cuotas de participación (bufete-iuris.com). La implantación sin esta supermayoría faculta al presidente de la comunidad a iniciar una acción de cesación al amparo del artículo 7.2 LPH, pudiendo solicitar judicialmente la paralización de la actividad e incluso la privación temporal del uso de la vivienda por periodos de hasta tres años.

Casos especiales, litigiosidad y tendencias

Revés judicial al régimen sancionador municipal

Entre enero y febrero de 2026, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) anuló de forma sistemática multas de 30.001 euros impuestas por el Ayuntamiento a propietarios de VUT (marcoantonioabogado.es). Los magistrados argumentaron que el «uso terciario de hospedaje» figura como uso compatible en el planeamiento madrileño y que la ausencia de acceso independiente constituye un incumplimiento técnico, pero no justifica tipificar el uso como «incompatible con la ordenación urbanística». Este error de tipificación —con vulneración del principio de tipicidad— ha propiciado la caída masiva de expedientes sancionadores (idealista.com/opinion).

Tendencia hacia la profesionalización restrictiva

La publicación del Decreto 27/2026 consolida una orientación inequívoca hacia la profesionalización y la concentración territorial de la oferta. Al fijar superficies mínimas de 25 m² y trasladar la declaración responsable a las entidades gestoras, la normativa busca el cierre progresivo de los inmuebles de menor tamaño que operaban bajo el paraguas del marco anterior (chekin.com).