País Vasco — Licencia de vivienda turística

El País Vasco cuenta con un marco normativo propio para las viviendas de uso turístico, articulado sobre la Ley 13/2016 de Turismo y desarrollado reglamentariamente por el Decreto 101/2018. El sistema se basa en la declaración responsable, lo que permite el inicio inmediato de la actividad, si bien la administración autonómica realiza una verificación a posteriori de los requisitos exigidos. En 2025, tanto la normativa autonómica como la estatal han experimentado cambios sustanciales que afectan a todos los titulares activos y a quienes pretendan iniciar la actividad.

Este artículo recoge información de carácter descriptivo extraída de fuentes oficiales. No constituye asesoramiento jurídico ni administrativo. Antes de iniciar cualquier trámite, se recomienda consultar con la administración competente o con un profesional habilitado.

Marco normativo autonómico

Ley 13/2016 de Turismo

La norma de referencia es la Ley 13/2016, de 28 de julio, de Turismo del País Vasco, publicada en el BOE número 219, de 10 de septiembre de 2016. Esta ley modernizó el sector al sustituir el régimen de autorización administrativa previa por la declaración responsable, adaptando la normativa autonómica a la Directiva 2006/123/CE de servicios en el mercado interior. Establece asimismo el catálogo de infracciones y sanciones aplicables al sector.

Las infracciones tipificadas como graves conllevan multas de entre 10.001 € y 100.000 €. Las muy graves pueden alcanzar los 600.000 €. El artículo 100 de la Ley prevé que, en caso de reincidencia o reiteración, estas cuantías se incrementen en un cien por cien.

Decreto 101/2018 y su modificación de 2025

El desarrollo reglamentario específico de las viviendas turísticas corresponde al Decreto 101/2018, de 3 de julio, publicado en el BOPV número 143, de 26 de julio de 2018. Esta norma define las dos modalidades de explotación —vivienda íntegra y alquiler por habitaciones—, fija los requisitos técnicos y establece el procedimiento de inscripción.

El 18 de marzo de 2025 se publicó en el BOPV el Decreto 52/2025, de 25 de febrero, que modifica el Decreto 101/2018. Su principal novedad es la incorporación de disposiciones transitorias que obligan a los alojamientos situados en núcleos rurales o suelos no urbanizables —inscritos bajo el anterior Decreto 199/2013— a adaptarse a los requisitos generales del Decreto 101/2018 en un plazo de seis meses desde su entrada en vigor.

Registro y código identificativo

La inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi (REATE) es obligatoria para toda vivienda de uso turístico en la comunidad autónoma. El REATE tiene carácter público y administrativo, y su gestión corresponde a la Dirección de Turismo y Hostelería del Gobierno Vasco.

Tras la inscripción, la vivienda recibe un código identificativo alfanumérico según la modalidad:

• VT (Vivienda para Uso Turístico): para inmuebles cedidos de forma íntegra.
• HT (Habitación para Uso Turístico): para inmuebles comercializados por habitaciones.

La normativa exige la colocación de una placa identificativa de material rígido. Para las VT, debe situarse en el exterior e incluir las siglas VT y la leyenda bilingüe «Vivienda para uso turístico / Erabilera turistikoko etxebizitza». Para las HT, la placa es interior e incluye las siglas HT y la leyenda «Habitación para uso turístico / Erabilera turistikoko logela». El número de registro autonómico debe figurar en toda publicidad y comercialización, incluidas las plataformas digitales.

El registro tiene vigencia indefinida, sin renovación periódica obligatoria, siempre que se mantengan las condiciones técnicas y jurídicas del alta. Cualquier modificación estructural o cese de actividad debe comunicarse formalmente a la administración.

Procedimiento de inicio y documentación

El inicio de la actividad no requiere licencia turística previa. El titular presenta una Declaración Responsable ante la administración autonómica, lo que habilita el comienzo inmediato de la actividad y produce el efecto automático de inscripción en el REATE. La Dirección de Turismo y Hostelería inicia posteriormente un procedimiento de comprobación de oficio, en el que solicita al ayuntamiento correspondiente un informe de conformidad urbanística. El municipio dispone de un plazo de tres meses para emitir dicho informe.

Entre los requisitos que el titular debe poder acreditar figuran:

• Conformidad con la normativa urbanística municipal.
• Cumplimiento de las reglas de la Ley de Propiedad Horizontal del inmueble.
• Posesión de cédula de habitabilidad o licencia de primera utilización.
• Suscripción de un seguro de responsabilidad civil.
• En el caso de la modalidad HT: residencia efectiva y empadronamiento del titular en la propia vivienda.

No consta en las fuentes oficiales consultadas el cobro de una tasa autonómica fija para la inscripción de la declaración responsable en el REATE. Pueden existir tasas urbanísticas municipales según el ayuntamiento competente.

Integración con el Registro Único NRUA

El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, crea el Número de Registro Único de Arrendamiento (NRUA) y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (SES.HOSPEDAJES), en aplicación del Reglamento (UE) 2024/1028. Esta norma estatal afecta directamente a los titulares de viviendas turísticas en el País Vasco, que quedan sujetos a un modelo de doble registro.

Desde el 2 de enero de 2025, los propietarios pueden solicitar el NRUA ante el Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles competente. El procedimiento autonómico sigue siendo un requisito previo e ineludible: el titular debe acreditar su número del REATE para que el registrador de la propiedad verifique la legalidad autonómica y emita el NRUA definitivo.

A partir de julio de 2025, la posesión del NRUA es obligatoria para publicitar la vivienda en plataformas de comercialización en línea. Las plataformas están obligadas a verificar la validez del registro a través de la Ventanilla Única Digital estatal.

Obligaciones ante SES.HOSPEDAJES y la Ertzaintza

El Decreto 52/2025 refuerza la obligación de los titulares de cumplir con los requerimientos de información en materia de seguridad ciudadana establecidos en el artículo 18 del Decreto 101/2018. En la práctica, esto implica el registro de la identidad de todo huésped mayor de 14 años mediante partes de entrada estandarizados, y la cesión telemática e inmediata de estos datos a las fuerzas de seguridad. Dado que el País Vasco tiene competencias de seguridad transferidas, la remisión de los partes de viajeros —integrable con SES.HOSPEDAJES al amparo del Real Decreto 933/2021— se realiza directamente ante la Ertzaintza.

Casos especiales, zonificación y moratorias

San Sebastián (Donostia)

El Ayuntamiento de San Sebastián aprobó en enero de 2026 una modificación de su Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) en materia de usos de hospedaje. La ciudad quedó dividida territorialmente: se ha dictado una suspensión general de nuevas licencias en los barrios de Antiguo-Ondarreta, Ategorrieta-Ulia, Centro, Gros e Ibaeta. En el resto de la ciudad, la suspensión afecta a las parcelas de uso residencial. El barrio de la Parte Vieja quedó excluido de esta nueva normativa por operar ya bajo un régimen de zona saturada vigente desde 2020.

Bilbao

El Ayuntamiento de Bilbao aprobó inicialmente a finales de enero de 2025 una modificación de su PGOU que equipara las Viviendas de Uso Turístico (VUT) y las Habitaciones de Uso Turístico (HUT). En los seis barrios considerados más tensionados —Casco Viejo, Bilbao La Vieja, Matiko, Abando, Indautxu y Olabeaga— la instalación de este tipo de alojamientos queda restringida a la planta más baja del edificio destinada a viviendas.

Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (abril de 2025)

La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, en vigor desde el 3 de abril de 2025, modificó el artículo 7.3 y el apartado 12 del artículo 17 de la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal. Esta reforma, de aplicación en todo el territorio nacional incluido el País Vasco, establece que cualquier propietario que desee inscribir una nueva vivienda de uso turístico necesita la aprobación expresa del 60% de los propietarios que representen, a su vez, el 60% de las cuotas de participación del edificio.

Además, la reforma otorga al presidente de la comunidad potestad para requerir el cese inmediato de una actividad turística no autorizada por la junta, con posibilidad de emprender acciones judiciales. Con esa misma mayoría cualificada, las comunidades de propietarios pueden incrementar hasta en un 20% la participación en los gastos comunes de las viviendas en las que se ejerza el alojamiento vacacional.