Canarias — Licencia de vivienda turística

Canarias afronta la transformación más profunda de su marco regulatorio en materia de vivienda vacacional desde que el Decreto 113/2015 estableciera las bases del sector. La Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, aprobada por el Parlamento canario y publicada en el BOE en diciembre de 2025, supone un punto de inflexión que reordena radicalmente las condiciones de acceso, permanencia y renovación de las autorizaciones para viviendas de uso turístico (VUT) en el archipiélago. Este análisis describe el estado actual del marco normativo, los requisitos registrales y técnicos, la integración con los instrumentos estatales y las restricciones territoriales vigentes. La información aquí recogida tiene carácter exclusivamente divulgativo; antes de iniciar cualquier trámite, se recomienda consultar con la administración competente o con un profesional habilitado.

Marco normativo autonómico

Decreto 113/2015: el punto de partida

El Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias, publicado en el BOC número 101 el 28 de mayo de 2015, constituyó durante una década el instrumento central de ordenación del sector. Estableció el régimen de declaración responsable, los requisitos técnicos mínimos y la obligación de inscripción en el Registro General Turístico de Canarias. Sin embargo, diversas disposiciones de este decreto —en particular las que prohibían el alquiler vacacional en suelos turísticos— fueron parcialmente anuladas por el Tribunal Superior de Justicia de Canarias en 2017 por considerarse contrarias a la libertad de empresa, lo que generó un vacío regulatorio que facilitó la expansión descontrolada del sector.

Ley 6/2025: el nuevo paradigma

La Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, publicada en el BOC número 246 el 12 de diciembre de 2025 y en el BOE número 308 el 23 de diciembre de 2025, deroga de facto el modelo de libre implantación y reorienta la política autonómica hacia la contención del uso turístico en el parque residencial. Sus ejes principales son la moratoria para nuevas licencias, la zonificación municipal obligatoria, los requisitos técnicos endurecidos y la limitación temporal de las autorizaciones. La norma responde a la presión social generada por el encarecimiento del alquiler convencional y la pérdida de vivienda disponible para residentes.

Decreto-ley 2/2025: medidas urgentes de residencialización

El Decreto-ley 2/2025, de 17 de marzo, de medidas urgentes relativas al deber de atenerse al uso turístico, publicado en el BOC número 54 el 18 de marzo de 2025 y en el BOE número 121 el 20 de mayo de 2025, modifica la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de renovación y modernización turística de Canarias. Su objetivo es permitir, con carácter transitorio, el cambio de uso de parcelas turísticas a uso residencial en aquellos inmuebles que resulten inviables para la explotación comercial, contribuyendo así a aliviar la emergencia habitacional.

Registro y código identificativo

Todas las viviendas vacacionales en Canarias deben inscribirse obligatoriamente en el Registro General Turístico de Canarias, instrumento oficial que centraliza las unidades extrahoteleras legalizadas en el archipiélago. Tras la inscripción, cada vivienda recibe un código identificativo oficial con el prefijo VV, seguido de una codificación numérica que referencia la provincia, la isla, el municipio y el número de orden (ejemplo: VV-35-3-0000002). Este código debe figurar de forma visible en toda la publicidad y en los anuncios publicados en plataformas de intermediación turística.

El procedimiento de alta se inicia mediante la presentación de una Declaración responsable de inicio de la actividad de Vivienda Vacacional, disponible de forma telemática en la sede electrónica del Gobierno de Canarias o presencialmente en las oficinas de los cabildos insulares. A través de este documento, el titular manifiesta bajo su responsabilidad que el inmueble cumple con todos los requisitos reglamentarios. La tramitación telemática ante el Gobierno de Canarias no devenga tasa autonómica, aunque la obtención de documentos técnicos previos y determinadas gestiones insulares pueden implicar costes adicionales.

Una vez presentada la declaración, la administración facilita las hojas de reclamaciones, el libro de inspección y la placa oficial identificativa, que debe colocarse en el exterior de la vivienda.

Documentación exigida

Junto con la declaración responsable, el titular debe aportar:

• Cédula de habitabilidad o licencia de ocupación equivalente.
• Acreditación de titularidad o título suficiente del explotador.
• Certificado de alta en el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC).
• Planos de la vivienda y de su situación urbanística.
• Póliza de seguro de responsabilidad civil en vigor.
• Certificado de Eficiencia Energética en vigor.

Requisitos técnicos introducidos por la Ley 6/2025

Para las nuevas inscripciones, la Ley 6/2025 ha endurecido sustancialmente los parámetros mínimos:

• Superficie: mínimo de 35 metros cuadrados útiles (con variaciones según capacidad y planeamiento municipal).
• Antigüedad: la vivienda debe haber sido construida y destinada a uso residencial durante al menos 10 años previos a la solicitud.
• Accesibilidad: acceso independiente sin utilizar zonas comunes residenciales, salvo exención expresa del planeamiento.
• Eficiencia energética: certificación de clase B o C como mínimo.
• Sostenibilidad: instalación de sistemas de energía solar para agua caliente sanitaria y disponibilidad de puntos de recarga de vehículos eléctricos.

En ningún caso se autorizará el uso vacacional en viviendas sometidas a regímenes de protección pública.

Vigencia y renovación

Bajo el régimen anterior, la inscripción tenía carácter indefinido. La Ley 6/2025 ha introducido una modificación crítica: la declaración de inicio de actividad tiene ahora una vigencia de 5 años, transcurridos los cuales el propietario debe acreditar que el inmueble sigue cumpliendo con todos los requisitos y parámetros urbanísticos actualizados para obtener la renovación.

Zonificación y moratorias

La Ley 6/2025 establece una moratoria de 5 años para la concesión de nuevas licencias de vivienda vacacional, contados desde su entrada en vigor en diciembre de 2025. Durante este periodo, no podrán autorizarse nuevas viviendas vacacionales salvo que el ayuntamiento correspondiente apruebe un planeamiento urbanístico específico que habilite expresamente dicho uso en la zona.

Cuando los municipios redacten sus instrumentos de planeamiento, la ley impone los siguientes topes:

• Límite general: el 10 % de la edificabilidad residencial de cada municipio podrá destinarse al uso turístico vacacional, reservándose el 90 % restante para uso residencial habitual.
• Islas Verdes (La Palma, La Gomera y El Hierro): el límite puede alcanzar hasta el 20 % en atención a sus singularidades territoriales.
• Una vez alcanzado el porcentaje de saturación, el consistorio no podrá emitir nuevas licencias.

Además, la implantación de viviendas vacacionales está expresamente prohibida en espacios naturales protegidos, suelos rústicos de protección ambiental y zonas declaradas formalmente como zonas de mercado residencial tensionado.

Integración con el Registro Único NRUA

A escala estatal, el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, transpone el Reglamento UE 2024/1028 y crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUD), que asigna a cada alojamiento de corta duración un Número de Registro de Alojamiento (NRA) de ámbito nacional. Este registro es obligatorio para todos los propietarios que comercialicen alquileres de corta duración en España desde el 1 de julio de 2025.

El NRA no sustituye al registro autonómico canario: ambos son complementarios y acumulativos. Para obtener el código NRA a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores de la Propiedad, los propietarios canarios deben acreditar que disponen de su número de inscripción autonómico («VV») en el Registro General Turístico de Canarias. Las plataformas de intermediación (Airbnb, Booking, Vrbo y equivalentes) están legalmente obligadas a bloquear o retirar los anuncios de alojamientos que carezcan de este registro único estatal a partir de la fecha indicada.

Obligaciones ante SES.HOSPEDAJES

Al margen del registro del inmueble, el titular de la vivienda turística está sujeto a las obligaciones de comunicación de datos de viajeros establecidas por el Real Decreto 933/2021, de 26 de octubre. Los arrendadores vacacionales en Canarias deben estar dados de alta en la plataforma SES.HOSPEDAJES, gestionada por el Ministerio del Interior, y transmitir telemáticamente a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado los datos de los huéspedes mayores de 14 años —hasta 17 campos de información por persona— en un plazo inferior a 24 horas desde la formalización del contrato o el inicio del servicio.

El incumplimiento de estas obligaciones puede acarrear sanciones económicas significativas. A título orientativo, las infracciones leves por comunicación deficiente de datos de viajeros pueden conllevar multas de entre 100 y 600 euros, mientras que las infracciones graves pueden alcanzar importes superiores. Las sanciones más severas previstas en la legislación nacional para supuestos de operación ilícita reiterada o comercialización sin licencia pueden ser considerablemente más elevadas. Se recomienda consultar con un profesional la escala sancionadora aplicable en cada caso concreto.

Impacto de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal

En paralelo al blindaje urbanístico autonómico, la reforma de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal introducida por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, en vigor desde el 3 de abril de 2025, añade una capa adicional de control a escala de edificio. A partir de esa fecha, para destinar un piso a uso turístico vacacional en un inmueble en régimen de propiedad horizontal es necesario contar con la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, adoptada por mayoría cualificada de las tres quintas partes (60 %) del total de propietarios, que representen a su vez el 60 % de las cuotas de participación.

La reforma consagra el principio de irretroactividad: las viviendas que operaban legalmente con anterioridad al 3 de abril de 2025 no se ven afectadas por este requisito de aprobación previa. No obstante, la junta de vecinos puede fijar recargos extraordinarios de hasta un 20 % en las cuotas de gastos comunes a los propietarios que explotan estos alojamientos, en atención al mayor uso de los elementos comunitarios. Si una vivienda se destina al uso turístico sin el preceptivo acuerdo comunitario, el presidente de la comunidad está facultado para exigir el cese inmediato de la actividad y ejercer las acciones judiciales correspondientes.

Régimen fiscal especial: el IGIC

Canarias dispone de un régimen fiscal diferenciado del resto del territorio nacional. La explotación de viviendas turísticas no está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), sino al Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), que grava actualmente este servicio de alojamiento al tipo del 7 %. El alta en el IGIC es un requisito documental obligatorio para la inscripción en el Registro General Turístico de Canarias.

Administración competente

La competencia principal en materia de ordenación, supervisión y sanción de las actividades turísticas recae sobre la Consejería de Turismo y Empleo del Gobierno de Canarias, a través de la Dirección General de Ordenación, Formación y Promoción Turística, con sedes en Santa Cruz de Tenerife y Las Palmas de Gran Canaria. Las competencias operativas de recepción de declaraciones responsables e inspección inicial han sido históricamente delegadas en los Cabildos Insulares. Con la entrada en vigor de la Ley 6/2025, los ayuntamientos adquieren un protagonismo central, al ser la administración competente para autorizar y planificar urbanísticamente la implantación de nuevas viviendas vacacionales mediante sus planes de ordenación municipal.