Cantabria — Licencia de vivienda turística

Cantabria ha completado en 2025 una reforma normativa de calado en la regulación de las viviendas de uso turístico (VUT). El Decreto 50/2025, de 24 de julio, sustituyó íntegramente al Decreto 225/2019 e introdujo un conjunto de obligaciones más exigentes, tanto en materia técnica como en lo relativo al control urbanístico municipal y a la convivencia vecinal. La norma se enmarca en la Ley 5/1999, de 24 de marzo, de Ordenación del Turismo de Cantabria, que establece los principios generales y el régimen sancionador aplicable al sector. Quienes operen o pretendan operar una VUT en la comunidad autónoma deben tener en cuenta que la normativa está en fase de aplicación activa y que la administración ha reforzado sus mecanismos de inspección. Antes de iniciar cualquier trámite, se recomienda consultar con la Dirección General de Turismo y Hostelería o con un profesional habilitado.

Marco normativo autonómico

Evolución legislativa

La regulación específica de las VUT en Cantabria se inició formalmente con el Decreto 225/2019, de 28 de noviembre, publicado en el Boletín Oficial de Cantabria (BOC) número 236 el 10 de diciembre de 2019. Ese decreto separó por primera vez las viviendas turísticas del régimen genérico de los alojamientos extrahoteleros, dotándolas de un marco propio. Sin embargo, la evolución del mercado y la necesidad de mayor control llevaron al Gobierno de Cantabria a aprobar el Decreto 50/2025, de 24 de julio, publicado en el BOC número 15 de esa misma fecha y en vigor desde el día siguiente a su publicación, que derogó en su totalidad la norma anterior.

El régimen sancionador, regulado por la Ley 5/1999, fue además endurecido mediante la Ley de Medidas Fiscales y Administrativas de Cantabria para 2025, que incrementó en un 150 % las cuantías de las multas con el objetivo de disuadir la actividad clandestina.

Principales novedades del Decreto 50/2025

Entre las exigencias incorporadas por la nueva norma destacan:

• Obligación de obtener un informe favorable de compatibilidad de uso turístico emitido por el ayuntamiento del municipio donde radique el inmueble.
• Instalación de sistemas de monitorización del ruido para prevenir molestias a los vecinos.
• Presencia de detector de humo y botiquín de primeros auxilios.
• Para viviendas en régimen de propiedad horizontal con declaración responsable posterior al 3 de abril de 2025, aportación de certificado de aprobación de la comunidad de propietarios.
• Extintor por planta, cartel de hojas de reclamaciones y teléfono de contacto permanente.

Registro y código identificativo

El registro oficial en el que se inscriben las VUT cántabras es el Registro General de Empresas Turísticas de Cantabria. El procedimiento de alta no requiere resolución previa estimatoria: la Dirección General de Turismo y Hostelería procede de oficio a la inscripción de forma automática tras la presentación de la declaración responsable de inicio de actividad. Esta inscripción tiene carácter preventivo y queda condicionada a las labores de control e inspección posteriores.

Una vez inscrita, la vivienda recibe un Número de Registro de Alojamiento (NRA), de inclusión obligatoria en toda publicidad, anuncio o plataforma de comercialización en línea. El titular debe exhibir asimismo una placa identificativa oficial en el exterior de la puerta de acceso.

La documentación exigida incluye, entre otros elementos:

• Declaración responsable de inicio de actividad.
• Título jurídico que acredite la propiedad o el derecho de uso.
• Cédula de habitabilidad en vigor.
• Declaración de que la vivienda no está sujeta a protección pública (VPO).
• Informe favorable de compatibilidad urbanística municipal.
• En modalidad de cesión compartida: certificado municipal de convivencia.
• Justificante del abono de la tasa de inspección y control (40,62 euros).

La presentación correcta de la declaración responsable con toda la documentación habilita al titular para iniciar la actividad desde ese mismo día, sin necesidad de esperar resolución expresa.

Régimen sancionador

Las infracciones tipificadas por la Ley 5/1999, en su redacción actualizada para 2025, se clasifican en tres niveles:

• Leves: entre 250 y 1.500 euros.
• Graves: entre 1.501 y 15.000 euros.
• Muy graves (incluida la actividad sin declaración responsable): entre 15.001 y 75.000 euros.

Este incremento del 150 % respecto a las cuantías anteriores refleja la voluntad de la administración de erradicar la oferta clandestina.

Integración con el Registro Único NRUA

Sobre la normativa autonómica se superpone el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, que crea el Número de Registro Único de Arrendamientos (NRUA) y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, con plena vigencia operativa desde el 1 de julio de 2025. Desde esa fecha, todas las VUT del país deben disponer de un NRUA para poder ser comercializadas en internet, y las grandes plataformas de intermediación —Airbnb, Booking y similares— tienen prohibido publicitar alojamientos que carezcan de dicho número verificado.

En el caso de Cantabria, para obtener el NRUA los propietarios deben acceder a la sede electrónica del Colegio de Registradores de España y acreditar que disponen de la licencia turística autonómica, junto con el Código Registral Único (CRU) de la finca y la referencia catastral. Además, los titulares están obligados a presentar un modelo informativo anual antes del 2 de marzo de 2026 con datos sobre estancias y volumen de huéspedes.

SES.HOSPEDAJES y obligaciones de comunicación de viajeros

Toda VUT en funcionamiento en Cantabria está sujeta a las obligaciones de cesión de datos establecidas por la Ley de Seguridad Ciudadana y el Real Decreto 933/2021. A través de la plataforma SES.Hospedajes, dependiente del Ministerio del Interior, los propietarios deben registrar el ingreso de cada huésped y remitir telemáticamente sus datos identificativos completos en un plazo inferior a 24 horas desde su llegada. Esta obligación es de cumplimiento efectivo desde el 2 de diciembre de 2024, una vez finalizadas todas las prórrogas de adaptación.

Comunidades de propietarios y reforma de la Ley de Propiedad Horizontal

La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de abril de 2025 refuerza el poder de decisión de las comunidades de vecinos, que pueden prohibir el uso turístico de los inmuebles con el 60 % de los votos. El Decreto 50/2025 integra esta reforma en el ordenamiento autonómico: las VUT en edificios sujetos a propiedad horizontal que presenten su declaración responsable con posterioridad al 3 de abril de 2025 deben aportar un certificado de aprobación previa de la comunidad de propietarios.

El principio de irretroactividad protege a las viviendas que ya disponían de declaración responsable o se encontraban en funcionamiento antes de esa fecha: no se les puede exigir dicho certificado con carácter retroactivo.

Casos especiales, zonificación y moratorias

Cantabria no ha impuesto una moratoria general en su territorio, sino que ha optado por delegar en los ayuntamientos la capacidad de zonificación a través del informe de compatibilidad urbanística. Esta delegación permite que municipios con alta presión turística apliquen restricciones significativas.

El caso más destacado es el del Ayuntamiento de Castro Urdiales, cuyo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) limita la ubicación de VUT a plantas bajas o primeras plantas de los edificios residenciales, salvo que el bloque esté íntegramente dedicado al uso turístico. Como consecuencia, el consistorio deniega sistemáticamente los informes de compatibilidad a propietarios de pisos en segunda planta o superior, generando de facto una moratoria selectiva en altura.

Plazos transitorios para VUT preexistentes

El Decreto 50/2025 otorgó a los titulares de viviendas ya inscritas o en fase de comprobación antes de julio de 2025 un plazo máximo de 8 meses para adaptarse a las nuevas exigencias (hasta el 25 de marzo de 2026), debiendo presentar una nueva declaración responsable y obtener el informe de compatibilidad urbanística municipal.

Ante el colapso administrativo generado por la avalancha de solicitudes de informes municipales, el 17 de marzo de 2026 la Directora General de Turismo y Hostelería dictó instrucciones aclaratorias que establecen que no se procederá a la cancelación del registro autonómico de una VUT si el propietario acredita haber solicitado el informe al ayuntamiento dentro del plazo legal, aunque el consistorio se encuentre demorado en su emisión.

Debate sobre tasa turística en Santander

En junio de 2025, el Grupo Municipal Socialista del Ayuntamiento de Santander presentó una moción para iniciar los trámites de instauración de una tasa turística municipal, con el objetivo de gravar las pernoctaciones para sufragar el impacto del turismo en la ciudad. La propuesta se encuentra en fase de debate político y no ha sido aprobada en el momento de publicación de este análisis.

Administración competente

La Dirección General de Turismo y Hostelería, adscrita a la Consejería de Cultura, Turismo y Deporte del Gobierno de Cantabria, es el órgano competente para la tramitación, control, inspección y sanción en materia de VUT.

• Dirección: Calle Albert Einstein, 4, planta 1.ª, 39011 Santander.
• Teléfono general: 942 208 296.
• Correo electrónico: [email protected].
• Inspección: 942 208 291.
• Expedientes sancionadores: 942 208 280.

La información contenida en este artículo tiene carácter divulgativo. Ante cualquier duda sobre la aplicación de la normativa a un caso concreto, se recomienda consultar directamente con la Dirección General de Turismo y Hostelería o con un profesional jurídico o gestor habilitado.