Galicia — Licencia de vivienda turística

Galicia cuenta desde 2017 con un marco normativo específico para las viviendas de uso turístico (VUT) que ha experimentado una aceleración regulatoria sin precedentes en el bienio 2024-2025. La confluencia de nuevas obligaciones estatales —el Registro Único NRUA y la plataforma SES.HOSPEDAJES— con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal y las ordenanzas municipales de A Coruña y Santiago de Compostela configura un escenario de notable complejidad para propietarios y gestores. Este artículo sintetiza el estado actual del marco regulatorio con base en fuentes oficiales. No constituye asesoramiento jurídico ni administrativo; ante cualquier duda sobre la situación particular de un inmueble, se recomienda consultar con la Axencia Turismo de Galicia o con un profesional habilitado.

Marco normativo autonómico

La norma de referencia es el Decreto 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia. Fue publicado en el Diario Oficial de Galicia (DOG) número 29, de 10 de febrero de 2017, y entró en vigor tres meses después de su publicación. Su principal aportación fue la introducción del artículo 65 bis en la Ley 7/2011, de 27 de octubre, del Turismo de Galicia, que define legalmente la tipología VUT.

A efectos normativos, se consideran VUT aquellas viviendas cedidas a terceros de forma reiterada —dos o más veces al año— a cambio de contraprestación económica, para estancias de corta duración que no pueden superar los 30 días consecutivos. El decreto exige que la comercialización se realice de manera íntegra: está expresamente prohibido el alquiler turístico por habitaciones individuales, prohibición que fue ratificada por el Tribunal Superior de Justicia de Galicia (2018) y confirmada por el Tribunal Supremo en su Sentencia 625/2020, de junio de 2020.

Requisitos técnicos y documentación

Para iniciar la actividad, el propietario o gestor debe acreditar el cumplimiento de los siguientes requisitos y tener la documentación disponible para inspección:

• Acreditación de titularidad: escritura de propiedad o contrato de arrendamiento que autorice expresamente la explotación turística.
• Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación: o, en su defecto, certificado municipal que acredite la legalidad urbanística del inmueble.
• Seguro de responsabilidad civil: póliza que cubra daños corporales, materiales y perjuicios económicos a huéspedes y terceros.
• Equipamiento completo: la vivienda debe estar amueblada y dotada de electrodomésticos y enseres para uso inmediato.
• Calefacción: obligatoria para garantizar una temperatura mínima de 19 °C, salvo que la vivienda se alquile exclusivamente en periodo estival (junio a septiembre).
• Teléfono de atención 24 horas para incidencias y cartel visible sobre la existencia de hojas de reclamaciones.

Registro y código identificativo

La inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Galicia (REAT) es condición necesaria para el ejercicio legal de la actividad. El proceso se inicia mediante la presentación de la Declaración Responsable de Inicio de Actividad (DRIA) —Anexo V del Decreto 12/2017—, que puede tramitarse telemáticamente a través del procedimiento TU986D en la sede electrónica de la Xunta. Si la vivienda va a ser comercializada por más de una persona física o jurídica, debe adjuntarse también el Anexo VIII.

Una vez presentada correctamente la declaración y abonada la tasa, el interesado queda habilitado para iniciar la actividad de forma casi inmediata; el alta material en el REAT se formaliza posteriormente de oficio por la Administración turística. El código identificativo asignado adopta la nomenclatura VUT- seguida de las siglas de la provincia y una numeración secuencial (por ejemplo, VUT-PO-... para Pontevedra o VUT-CO-... para A Coruña). Este número debe incluirse obligatoriamente en todos los anuncios publicados en plataformas de comercialización en línea.

A diferencia de otras figuras reguladas por el mismo decreto (apartamentos turísticos y viviendas turísticas), las VUT no están obligadas a exhibir placa identificativa en la fachada exterior.

Tasa administrativa

El trámite de inscripción requiere el abono de una tasa a la Axencia Tributaria de Galicia (ATRIGA), identificada con el código 311901 («Vivienda de Uso Turístico»). Según el cuadro de tarifas oficiales para 2025, el importe para establecimientos con hasta 10 unidades de alojamiento asciende a 60,98 euros. Las modificaciones sustanciales de un expediente ya abierto tienen una tasa de 30,51 euros. La tasa de alta se abona una única vez; no existen gravámenes periódicos por el simple mantenimiento del registro.

Vigencia y renovaciones

El registro REAT no tiene fecha de caducidad. No se exigen renovaciones periódicas: el número permanece vigente indefinidamente salvo que el titular comunique el cese voluntario de la actividad o la Administración decrete la baja de oficio como consecuencia de un expediente sancionador o infracción urbanística sobrevenida.

Régimen sancionador

La comercialización de una VUT sin haber presentado la DRIA o al margen de la legalidad constituye una infracción grave conforme a la Ley del Turismo de Galicia, con multas que oscilan entre 901 y 9.000 euros. Las infracciones muy graves pueden alcanzar los 150.000 euros. La no remisión de datos de viajeros a las fuerzas de seguridad puede conllevar sanciones de hasta 30.000 euros.

Integración con el Registro Único NRUA

El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre (BOE de 24 de diciembre de 2024), que transpone el Reglamento (UE) 2024/1028, crea el Número de Registro Único de Alojamiento (NRUA) y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Aunque el decreto entró en vigor el 2 de enero de 2025, la obligación de exhibir el NRUA en las plataformas en línea es exigible y sancionable desde el 1 de julio de 2025.

Esta regulación estatal ha generado un conflicto competencial de relevancia: los propietarios gallegos se enfrentan a una doble obligación registral —el REAT autonómico y el nuevo registro estatal canalizado a través de los Registradores de la Propiedad—. La Asociación de Viviendas Turísticas de Galicia (Aviturga) ha señalado que la Comisión Europea ha emitido un dictamen cuestionando la legalidad de exigir un registro estatal duplicado cuando el propietario ya ha cumplido con el registro autonómico, fijando a España un plazo para resolver la posible vulneración de la normativa comunitaria antes de mayo de 2026. La situación permanece abierta en el momento de publicación de este análisis.

Obligaciones de registro de viajeros: SES.HOSPEDAJES

En virtud del Real Decreto 933/2021, de 26 de octubre, todas las VUT gallegas están obligadas a registrar y comunicar al Ministerio del Interior los datos de identidad de sus huéspedes —incluyendo menores— a través de la plataforma SES.HOSPEDAJES, en un plazo máximo de 24 horas desde la llegada. Esta obligación entró en vigor definitivo el 2 de diciembre de 2024 tras sucesivos aplazamientos.

La Xunta ya exigía previamente el reporte de datos de ocupación con fines estadísticos a través de TURESPAZO. Para evitar la duplicidad de cargas administrativas, la Axencia de Modernización Tecnológica de Galicia colaboró en el desarrollo de una sincronización entre ambas plataformas. Herramientas de software de gestión de check-in permiten el envío simultáneo a TURESPAZO y a SES.HOSPEDAJES.

Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (abril de 2025)

El cambio normativo de mayor impacto estructural sobre el mercado gallego de VUT en el corto plazo ha sido la modificación de la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal (LPH) operada por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (BOE de 3 de enero de 2025), en vigor desde el 3 de abril de 2025.

La reforma altera los artículos 17.12 y 7.3 de la LPH e invierte la lógica anterior: si hasta entonces el uso turístico era lícito salvo prohibición estatutaria expresa, a partir del 3 de abril de 2025 está proscrito por defecto salvo que la comunidad de propietarios otorgue su autorización expresa mediante el voto favorable de tres quintas partes (60%) de los propietarios, que deben representar a su vez tres quintas partes de las cuotas de participación del edificio. Los acuerdos adoptados en junta y recogidos en el Libro de Actas tienen fuerza ejecutiva inmediata sin necesidad de inscripción registral.

La ley no tiene carácter retroactivo: las VUT inscritas legalmente en el REAT antes del 3 de abril de 2025 conservan sus derechos adquiridos y pueden continuar operando. No obstante, sus comunidades de propietarios retienen la facultad de imponerles un incremento de hasta el 20% en sus cuotas ordinarias de participación. El presidente de la comunidad puede, al amparo del artículo 7.3 de la LPH, exigir judicialmente la cesación inmediata de la actividad a los propietarios infractores.

Casos especiales y moratorias municipales

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reconocido la potestad de los ayuntamientos gallegos para limitar el uso turístico mediante sus instrumentos de planificación urbanística. Varios municipios han ejercido esta competencia de forma activa:

Santiago de Compostela

El Ayuntamiento aprobó una modificación de su Plan Xeral de Ordenación Municipal (PXOM) que establece un veto a la instalación de nuevas VUT en el casco histórico. Una ordenanza aprobada en junio de 2024 limita a un máximo de 60 días al año el uso turístico de viviendas que operaban sin licencia municipal específica, condicionado a que el inmueble sea la residencia habitual del titular durante al menos 183 días. El gobierno local ha decretado además moratorias cautelares contra la apertura de nuevos comercios turísticos en la zona monumental.

A Coruña

El Ayuntamiento aprobó la Ordenanza reguladora de las viviendas de uso turístico de A Coruña, publicada en el Boletín Oficial de la Provincia (BOP) número 113, de 16 de junio de 2025. La norma restringe la ubicación de las VUT a plantas bajas, primeras plantas (siempre que el bajo subyacente no tenga uso residencial) o edificios completos de uso turístico exclusivo. Prevé la declaración de «zonas saturadas» en distritos que superen el umbral de 0,5 VUT por cada 100 habitantes. La ordenanza tiene carácter retroactivo y afecta de forma significativa al censo existente. El municipio ha sido declarado oficialmente «zona de mercado residencial tensionado», lo que ampara jurídicamente estas restricciones adicionales.

Tasa turística municipal

El Parlamento gallego ha habilitado a los municipios para implantar una tasa turística sobre pernoctaciones. Santiago de Compostela y A Coruña se encuentran en fase avanzada de aprobación de gravámenes que, según la información disponible, oscilarían entre 1 y 2,5 euros por huésped y noche, destinados a sufragar los costes de servicios públicos asociados a la actividad turística.