La Rioja — Licencia de vivienda turística

La Rioja presenta un marco regulatorio de las viviendas de uso turístico (VUT) que combina una normativa autonómica de acceso relativamente ágil —basada en la declaración responsable— con una creciente presión municipal, especialmente en Logroño, donde la saturación del parque residencial ha motivado medidas de contención de alcance urbanístico. A este escenario se superponen, desde 2024 y 2025, nuevas obligaciones de ámbito estatal que afectan a todos los operadores del territorio nacional.

Marco normativo autonómico

La norma de cabecera del sector turístico riojano es la Ley 2/2001, de 31 de mayo, de Turismo de La Rioja, publicada en el BOE número 147, de 20 de junio de 2001. Su desarrollo reglamentario específico se articuló mediante el Decreto 10/2017, de 17 de marzo, que aprueba el Reglamento General de Turismo de La Rioja (BOR núm. 34, de 22 de marzo de 2017). Ante la expansión del alquiler vacacional, el Gobierno de La Rioja introdujo una reforma sustancial a través del Decreto 40/2018, de 23 de noviembre (BOR núm. 141, de 30 de noviembre de 2018), que ajusta definiciones y exigencias técnicas y consolida la distinción entre las VUT y los establecimientos de apartamentos turísticos en sentido clásico.

La normativa vigente excluye expresamente del concepto de VUT dos supuestos: las viviendas en las que el propietario esté empadronado como domicilio habitual y aquellas destinadas al alquiler durante un período consecutivo igual o inferior a tres meses al año.

Requisitos técnicos y documentales

El alta de una VUT en La Rioja no exige la presentación inicial de escrituras ni planos complejos. El titular debe presentar la comunicación de inicio de actividad mediante el modelo oficial y declarar responsablemente el cumplimiento de los requisitos siguientes:

• Cesión íntegra del inmueble: el alquiler por habitaciones está expresamente prohibido en esta modalidad.
• Equipamiento completo: la vivienda debe estar amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato.
• Habitabilidad: el inmueble debe cumplir las condiciones mínimas establecidas en el Anexo I del Decreto 28/2013, de 13 de septiembre.
• Estatutos comunitarios: el titular debe verificar previamente que los estatutos de la comunidad de propietarios no contienen cláusulas prohibitivas para el uso turístico.
• Placa identificativa: obligatoria en lugar visible a la entrada de la vivienda; en bloques de pisos, no se exige su colocación en el portal general del edificio.

Registro y código identificativo

El órgano competente para la inscripción es el Registro de Proveedores de Servicios Turísticos de La Rioja. Las viviendas inscritas reciben el código identificativo VUT, acrónimo de «Vivienda de Uso Turístico».

El procedimiento se basa en el principio de agilidad administrativa: el titular puede iniciar la explotación turística desde el momento en que presenta correctamente la comunicación de inicio de actividad, sin necesidad de esperar resolución formal. Las fuentes autonómicas consultadas no establecen fecha de caducidad de la inscripción ni obligación de renovación periódica; el registro se mantiene vigente con carácter indefinido salvo cese voluntario o baja de oficio derivada de expediente sancionador.

La tramitación, inspección y potestad sancionadora corresponden a la Dirección General de Turismo del Gobierno de La Rioja.

Nota editorial: para cualquier gestión concreta, se recomienda contactar directamente con la Dirección General de Turismo o consultar con un profesional habilitado, dado que la normativa puede haber sido objeto de actualizaciones posteriores a la fecha de elaboración de este análisis.

Régimen sancionador

La Ley 2/2001 establece el siguiente cuadro de sanciones económicas para los incumplimientos en materia de VUT:

• Infracciones leves: multas de 100 a 5.000 euros.
• Infracciones graves: multas de 5.001 a 50.000 euros.
• Infracciones muy graves: multas de 12.001 a 150.000 euros.

Integración con el Registro Único NRUA

El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y establece la obligatoriedad de que todas las VUT obtengan un Número de Registro de Arrendamientos (NRUA) para poder ser publicitadas en plataformas digitales, en cumplimiento del Reglamento (UE) 2024/1028. La obtención del NRUA se tramita a través del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España y exige acreditar el número de licencia o registro autonómico previamente obtenido en La Rioja, vinculando así el alta autonómica con el permiso estatal.

Aunque la norma entró en vigor en enero de 2025, la exigencia efectiva para anunciantes y plataformas digitales se materializó a partir del 1 de julio de 2025, con una obligación de actualización informativa de carácter anual.

Paralelamente, todos los titulares de VUT en La Rioja están sujetos a las obligaciones de seguridad ciudadana del Real Decreto 933/2021, que impone la transmisión de datos de los huéspedes a través del sistema SES.HOSPEDAJES del Ministerio del Interior. Este sistema digitaliza el tradicional parte de viajeros y obliga a recabar y remitir telemáticamente los datos de identificación de los viajeros mayores de edad a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado.

Casos especiales y moratorias

Logroño: moratoria y modificación del Plan General Municipal

El caso más relevante en La Rioja es el del municipio de Logroño. El Pleno del Ayuntamiento aprobó la suspensión del otorgamiento de nuevas licencias para VUT y otros alojamientos turísticos en suelo urbano residencial por un plazo de hasta un año, medida motivada por la estimación de que alrededor del 8% de las viviendas del centro histórico estaban destinadas al uso vacacional.

Para consolidar esta política, el Ayuntamiento impulsó una Modificación Puntual del Plan General Municipal (PGM) que introduce cambios estructurales de calado:

• Sustituye el anterior mecanismo de «actuación comunicada» por la obligación de tramitar una licencia urbanística de actividad económica para nuevas implantaciones.
• Restringe la concesión de nuevas licencias a supuestos tasados: bloques o cuerpos constructivos enteros, bajos comerciales con acceso independiente desde la vía pública, o entresuelos y primeros pisos sin vivienda residencial habitual en la planta inferior.
• Introduce la figura de «zonas saturadas», que faculta al Ayuntamiento para denegar automáticamente nuevas licencias en áreas como el Casco Antiguo.

La aprobación inicial de esta modificación ha generado debate político: grupos de la oposición han advertido de que el período de tramitación final podría propiciar un efecto llamada para la concesión de licencias antes de que se declare formalmente la saturación de determinadas zonas. La corporación municipal defiende que la reforma garantiza una transición ordenada con respeto a la seguridad jurídica de los operadores existentes.

Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (abril de 2025)

La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, en vigor desde el 3 de abril de 2025, ha reforzado significativamente la capacidad de las comunidades de propietarios para limitar o prohibir el uso turístico en edificios residenciales. Los aspectos más relevantes para los titulares de VUT en La Rioja son:

• La instalación de cualquier nueva VUT requiere autorización expresa previa de la comunidad de propietarios.
• Las decisiones para limitar, condicionar o prohibir el alquiler vacacional en un edificio deben adoptarse con el voto favorable del 60% de los propietarios, que deben representar simultáneamente el 60% de las cuotas de participación.
• El mismo quórum de tres quintas partes faculta a la junta para imponer a las VUT un recargo de hasta el 20% sobre los gastos comunes.
• La reforma no tiene carácter retroactivo: las VUT ya inscritas y en funcionamiento con anterioridad al 3 de abril de 2025 mantienen su situación legal preexistente.