Datos completos
Inversión · Donostia/San Sebastián · Guipúzcoa
Invertir en vivienda turística en Donostia/San Sebastián.
Donostia/San Sebastián registra 1.350 viviendas turísticas con 5.592 plazas, el 1,43 % del parque residencial. El inventario ha crecido un 4,6 % interanual.
Donostia/San Sebastián registra en noviembre de 2025 un total de 1.291 viviendas de uso turístico, con 5.405 plazas disponibles y una media de 4,19 plazas por unidad. La penetración sobre el parque residencial censado en 2021 se sitúa en el 1,36 %, una proporción moderada si se considera que el municipio concentra una de las demandas turísticas más intensas del arco cantábrico. El precio medio de 5.292 €/m² refleja la presión que el mercado inmobiliario donostiarra acumula de forma estructural.
El dato más relevante del periodo es la caída interanual del 7,6 % en el número de viviendas turísticas, lo que apunta a un proceso de contracción de la oferta reglada, posiblemente vinculado al endurecimiento de la regulación municipal y autonómica aplicada en los últimos ejercicios. De las 15.399 viviendas no principales censadas, solo una fracción opera bajo registro turístico, lo que sugiere que una parte significativa del parque vacante permanece fuera del circuito formal de alquiler vacacional.
1.350
Viviendas
turísticas
turísticas
5.592
Plazas
disponibles
disponibles
1,43%
% Parque
residencial
residencial
4,1
Plazas
por VUT
por VUT
+4,6%
Variación
interanual
interanual
Parque residencial total: 94.731 viviendas familiares (Censo 2021), de las cuales 79.335 principales y 15.399 no principales.
Posición provincial:
#1 de 56 municipios en Guipúzcoa
— Precios de vivienda
Valor tasado en Donostia/San Sebastián.
Precio medio por metro cuadrado según tasaciones bancarias oficiales. Estos valores reflejan el precio de mercado estimado por las sociedades de tasación homologadas por el Banco de España, no el valor catastral.
5.118
€/m²
total
total
5.659
€/m²
obra nueva
obra nueva
5.107
€/m²
segunda mano
segunda mano
435.064
€ estimado
VUT tipo (4 plazas)
VUT tipo (4 plazas)
Datos: 2026-Q1
· 386 tasaciones en el trimestre
· Fuente: Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible
— Conectividad aérea
Aeropuertos en Guipúzcoa.
El tráfico aeroportuario es un indicador clave de demanda turística internacional. Los aeropuertos de la provincia canalizan el flujo de visitantes hacia los municipios costeros e interiores.
EAS
San Sebastián-Donostia
Pasajeros/mes
49.510
Datos AENA · 2026-07
— Indicadores de ocupación
Ocupación turística en Guipúzcoa.
Datos provinciales de ocupación procedentes de la Encuesta de Ocupación en Alojamientos Turísticos del INE (operación 429). Estos indicadores aplican al conjunto de la provincia y se usan como referencia para estimar la rentabilidad municipal.
922.570
Pernoctaciones
mensuales (media)
mensuales (media)
62,0%
Visitantes
internacionales
internacionales
8
Meses con
datos
datos
— Calculadora de rentabilidad
Estima la rentabilidad de una vivienda turística en Donostia/San Sebastián.
Introduce el precio de compra, la tarifa por noche y ajusta los parámetros de gestión. La calculadora combina tus datos con las estadísticas de ocupación de Guipúzcoa para estimar ingresos y rentabilidad bruta.
Datos de la propiedad
€
€/noche
10%
95%
Costes de gestión
0% (autogestión)
35% (gestión completa)
€/año
Resultados estimados
Noches ocupadas/año
Ingresos brutos anuales
Comisión de gestión
Gastos fijos anuales
Beneficio neto anual
Rentabilidad
bruta
bruta
Rentabilidad
neta
neta
Recuperación de la inversión
Estimación orientativa basada en datos de ocupación provincial del INE (Guipúzcoa). No incluye costes de reforma, financiación hipotecaria, impuestos sobre la renta ni estacionalidad. Consulta con un asesor fiscal antes de tomar decisiones de inversión.
— Municipios comparables
Otros mercados en Guipúzcoa.
Los 10 municipios con mayor inventario turístico en la provincia, excluyendo Donostia/San Sebastián. Útil para contextualizar el tamaño y la densidad del mercado local.
| # | Municipio | VUT | % Parque | Plazas/VUT |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Zarautz | 137 | 1,18% | 4,6 |
| 2 | Hondarribia | 130 | 1,48% | 4,5 |
| 3 | Irun | 54 | 0,19% | 4,8 |
| 4 | Zumaia | 47 | 0,99% | 4,3 |
| 5 | Orio | 39 | 1,30% | 4,4 |
| 6 | Mutriku | 33 | 1,15% | 4,8 |
| 7 | Lasarte-Oria | 24 | 0,28% | 4,8 |
| 8 | Errenteria | 21 | 0,12% | 4,2 |
| 9 | Aia | 20 | 1,97% | 6,0 |
| 10 | Oiartzun | 18 | 0,41% | 4,7 |
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